Kwestie rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania we wspólnocie często budzą kontrowersje i są źródłem konfliktów pomiędzy właścicielami lokali. Jak prawidłowo rozliczyć CO w częściowo ocieplonym budynku?
Przenikalność termiczna ścian i stropów oraz liczne, zwłaszcza w starszym budownictwie, mostki termiczne powodują przepływ ciepła od lokali, w których panuje wyższa temperatura, do lokali chłodniejszych. Skutkuje to tym, że właściciele tych pierwszych muszą zwiększyć ogrzewanie dla utrzymania temperatury niezbędnej do zachowania komfortu cieplnego (np. mocniej odkręcając termoregulatory na grzejnikach CO), co przekłada się na wyższe koszty eksploatacji ich lokali.
Różnice temperatur
W wielu przypadkach możemy mieć do czynienia z użytkownikami lokali bardzo oszczędnymi lub wyjątkowo zimnolubnymi, którzy utrzymują relatywnie niską temperaturę (np. 16–17 stopni) w swoich lokalach, jak też z osobami ogrzewającymi lokal tylko przez część doby (np. traktujący mieszkanie wyłącznie jako sypialnię czy korzystający z lokalu usługowego jedynie przez kilka godzin dziennie). Takie sąsiedztwo nie jest szczególnie uciążliwe, ponieważ gradient temperatury między takim lokalem a lokalami sąsiednimi z reguły nie przekracza 4–6 stopni.
Znacznie gorzej wygląda sytuacja, w której: właściciele lokali traktują mieszkania wyłącznie jako lokatę kapitału, przyszłe lokum dla małoletnich obecnie dzieci lub kiedy deweloper ma w budynku wiele niesprzedanych lokali. W każdej z powyższych sytuacji właściciele, chcąc redukować koszty, mogą całymi miesiącami, a nawet latami nie ogrzewać swoich lokali lub co najwyżej ogrzewać je w stopniu minimalnym (np. ustawiając termoregulatory w pozycji „gwiazdki”, co gwarantuje ochronę przed zamarznięciem wody w grzejnikach – w pomieszczeniach utrzymywana jest wówczas temperatura 4–5 stopni). Wówczas gradient temperatury między sąsiednimi lokalami może wynosić nawet 20 stopni, co przekłada się na bardzo duże straty ciepła, a co za tym idzie również pieniędzy.
Minimalna wartość zużycia
W takich przypadkach wspólnota może podjąć decyzję o ustaleniu minimalnej wartości zużycia ciepła, a co za tym idzie minimalnej kwoty opłaty za ogrzewanie lokalu, nawet jeśli zapisy ciepłomierza lokalowego wskazują na zużycie energii cieplnej mniejsze niż ustalona granica. Taki warunek może zostać przyjęty w formie odrębnej uchwały lub jako postanowienie w regulaminie rozliczania energii cieplnej, do przyjęcia którego obliguje wspólnotę, której budynek wyposażony jest w system centralnego ogrzewania, art. 45a ust. 10 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz.U. z 1997 r. Nr 54 poz. 348, dalej: upe).
Ustalona kwota powinna być ekwiwalentem ilości energii cieplnej niezbędnej do utrzymania w lokalu minimalnej temperatury (np. 17–18stopni). Parametr ten określi opinia biegłego rzeczoznawcy (audyt energetyczny) albo metoda porównawcza polegająca na określeniu takiej ilości ciepła dla lokalu o identycznej lub zbliżonej kubaturze i zastosowaniu współczynników korekcyjnych uwzględniających położenie lokali, szacowanego i wzorcowego, w bryle budynku. Tego typu regulacja powinna skutecznie zniechęcić „oszczędnych” właścicieli do absorbcji ciepła od sąsiadów, ponieważ nawet nie ogrzewając swoich lokali, będą oni ponosili koszty adekwatne do właściwego, czy choćby minimalnego, ustalonego przez wspólnotę, poziomu ogrzewania.
Potwierdzone przez sądy
Tego typu regulację aprobuje orzecznictwo. Wyroki: Sądu Okręgowego w Łodzi z 21 października 2014 r., sygn. akt II C 1386/13, Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 21 września 2015 r., sygn. akt I ACa 248/15, oraz Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 4 października 2017 r., sygn. akt II C 68/17, oddaliły powództwa o uchylenie uchwały ustalającej minimalną kwotę opłaty za ogrzewanie lokalu. W uzasadnieniu wszystkich powyższych orzeczeń czytamy, że uchwała taka jest zgodna z przepisami (art. 45a ust. 8 upe), leży w interesie wspólnoty jako ogółu właścicieli oraz uwzględnia rekomendowaną przez orzecznictwo i doktrynę metodę rozliczania mediów (wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2013 r., sygn. akt II CSK 347/12).
Praktyki właścicieli oszczędzających na ogrzewaniu swoich lokali, będące w istocie bardziej lub mniej zamierzoną kradzieżą energii cieplnej, są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a także z art. 13 ust. 1 uwl oraz art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.) i w związku z tym nie zasługują na ochronę prawną.
Sytuacyjne współczynniki wyrównawcze
Inną newralgiczną kwestią z zakresu rozliczenia CO są sytuacyjne współczynniki wyrównawcze uwzględniające położenie lokalu w bryle budynku. Lokale narożne czy szczytowe będą narażone na utratę ciepła w stopniu znacznie większym niż lokale mające inne położenie.
Możliwość zastosowania takich współczynników przewiduje art. 45a ust. 9 lit. b upe i odnosi się to do wszystkich metod, o których mowa w art. 45a ust. 8 upe, a więc również do metody rozliczania ciepła na podstawie wskazania ciepłomierzy. Zastosowanie tego typu współczynników zaleca też wykładnia Urzędu Regulacji Energetyki z 11 października 2012 r. „Jak rozliczane są koszty ciepła we wspólnocie mieszkaniowej” (dokument dostępny na stronie: www.ure.gov.pl/pl/konsumenci/faq-czesto-zadawane-py/cieplo/3685,Jak-rozliczane-sa-koszty-ciepla-we-wspolnocie-mieszkaniowej.html).
Stymulacja zachowań
W orzecznictwie wskazuje się, że dobór konkretnej metody rozliczenia ciepła, przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych i przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku, określonych w przepisach prawa budowlanego, powinien stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalanie opłat za ciepło pobieranych od właścicieli lokali w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.
Gdyby właściciele mieli być obciążani opłatami za ciepło dostarczone do ich lokali wyłącznie na podstawie wskazań ciepłomierzy, brak byłoby możliwości wyboru każdej z pozostałych metod rozliczeń, o których mowa w art. 45a ust. 8 upe, ponieważ każda z nich opiera się na pewnych szacunkach i każda z nich rodzi ryzyko, że nastąpi obciążenie właściciela kosztami ciepła w większym zakresie niż wartość ciepła rzeczywiście dostarczonego do jego lokalu. Możliwość stosowania współczynników wyrównawczych służy zaś uwzględnieniu dodatkowych czynników, a w konsekwencji bardziej sprawiedliwemu rozłożeniu kosztów energii cieplnej wydatkowanej na ogrzanie całego budynku pomiędzy właścicielami lokali (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 23 września 2014 r., sygn. akt V ACa 463/14, wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 24 lutego 2016 r., sygn. akt I C 854/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 257/16).
Trudności w wyliczeniu
Jednak poprawne wyznaczenie tego typu współczynników nie jest łatwe. Można znaleźć w Internecie przykładowe tabele współczynników i próbować je zaadaptować do warunków konkretnego budynku. Jednak zawsze będzie to związane z mniejszym lub większym przybliżeniem i nie wiadomo, czy ci właściciele, którzy za ciepło zapłacą więcej, uczynią to zasadnie. W związku z tym nawet za kilka lat ktoś może zarzucić wspólnocie (zwłaszcza przy windykacji od właścicieli lokali należności za CO), że takie rozliczenie było wadliwe.
Opcją, którą warto rozważyć, jest zatrudnienie firmy dysponującej fachową wiedzą i odpowiednimi przyrządami, która przeprowadzi pomiary dla co najmniej kilku reprezentatywnych lokali we wspólnocie, określi przenikalności termiczne, zlokalizuje mostki cieplne i wyznaczy doświadczalnie tabelę sytuacyjnych współczynników korekcyjnych dla danego budynku.
Rozliczenie na podstawie metrażu
Jeszcze bardziej złożona będzie sytuacja rozliczenia kosztów CO przy zastosowaniu współczynników sytuacyjnych w budynku częściowo tylko ocieplonym. Taką właśnie sytuację rozpatrywał Sąd Okręgowy w Poznaniu w sprawie zakończonej wyrokiem z 19 września 2019 r., sygn. akt XII C 1091/16. Sąd stwierdził, że w okolicznościach, gdy ściana frontowa oraz stropodach budynku nie zostały docieplone, nie można w żadnym wypadku mówić o adekwatności stosowania współczynników korygujących koszty zużycia energii cieplnej, gdyż nie przewidują one takiej sytuacji. W związku z tym stosowanie tych współczynników bez uwzględnienia różnic w stopniu docieplenia poszczególnych lokali stanowi w odniesieniu do mieszkańców lokali niedocieplonych rażącą niewspółmierność w stosunku do mieszkańców zajmujących lokale docieplone.
W pozwanej wspólnocie współczynniki korekcyjne uwzględniały jedynie przypadek mieszkań usytuowanych na parterze i na ostatnim piętrze oraz tych, które bezpośrednio sąsiadowały z tarasami w budynku. W związku z powyższym sąd orzekł, że zasadne jest, aby do momentu wykonania całkowitej termomodernizacji budynku koszty rozliczania energii cieplnej były dokonywane przy uwzględnieniu metrażu mieszkania, a nie faktycznego zużycia ciepła z uwagi na znaczną jego utratę w mieszkaniach nieocieplonych.
Dogrzewanie mieszkania
Powódka, właścicielka lokalu dotychczas niedocieplonego, słusznie w ocenie sądu dochodziła swoich racji oraz w wystarczającym stopniu poprzez zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wykazała, że zostanie pokrzywdzona na skutek wykonania zaskarżonej uchwały, gdyż będzie ponosić dodatkowe koszty za większe zużycie ciepła celem dogrzania mieszkania do poziomu ciepła tych mieszkań, które już zostały ocieplone. Natomiast dotycząca wszystkich właścicieli partycypacja w kosztach zadłużenia kredytowego celem wykonania ocieplenia budynku jest proporcjonalna do ich udziałów w nieruchomości wspólnej i nie zależy od położenia lokalu i związanych z tym kosztów ogrzewania.
Ponadto sąd stwierdził, że choć większość właścicieli głosowała i za uchwałą dotyczącą zamontowania podzielników ciepła, i za wprowadzeniem regulaminu rozliczania jego zużycia z uwzględnieniem współczynników korekcyjnych, to należało mieć na uwadze, że w większości były to osoby albo w podeszłym wieku, albo nie posiadające odpowiedniej wiedzy w przedmiotowym zakresie, które ufając w słuszność sprawy, przyjęły za pewnik, że przedsięwzięcia związane z realizacją spornej uchwały będą odbywać się w sytuacji docieplenia całego budynku, a nie jedynie jego części. Mając na uwadze powyższe argumenty, sąd uchylił zaskarżoną uchwałę, uznając, że wynikające z niej naruszenie interesu powódki ma charakter obiektywny w świetle zasad współżycia społecznego (wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 325/09).
Piotr Brogowski