Pytanie. Gmina przekazała spółce miejskiej budynki w użytkowanie. Większa część lokali została wykupiona na własność, tylko niektóre pozostały własnością gminy. Utworzona została wspólnota mieszkaniowa. Osoby zajmujący mieszkania należące do gminy zalegają z opłatami za media i czynsz. Czy gmina powinna ponieść opłaty zamiast lokatorów?
Odpowiedź. W przypadku utworzenia wspólnoty mieszkaniowej gmina jako właściciel lokali ponosi koszty utrzymania nieruchomości proporcjonalnie do wielkości udziałów, które posiada, w związku z tym powinna uregulować należności zamiast lokatorów.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 26 sierpnia 2020 r. (sygn. akt I FSK 1862/17), to wspólnota, a nie jej członkowie, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, jak również być podatnikiem podatku od towarów i usług. Wspólnota, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Pozycja prawna wspólnoty mieszkaniowej i jej członków zbliżona jest więc do pozycji spółki jawnej i jej wspólników, gdyż będąc jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, to ona, a nie jej członkowie, ma określoną podmiotowość prawną w zakresie zarządzanej nieruchomości wspólnej. W związku z tym to wspólnota, mająca podmiotowość prawną w zakresie ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością, o których stanowi art. 14 uwl, jest ostatecznym konsumentem usług generujących powyższe koszty, skoro członkowie wspólnoty mieszkaniowej w takim przypadku nie mają takiej podmiotowości, będąc jedynie związani w ramach wspólnoty wewnętrznym stosunkiem wynikającym ze współwłasności nieruchomości.
Do obowiązków właściciela lokalu należy ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, utrzymywanie lokalu w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego, uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystanie z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałanie z nimi w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 uwl). W stosunku do posiadanych udziałów właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2 uwl). Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 uwl). Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17 uwl). Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 1 czerwca 2003 r. (sygn. akt I ACa 489/22), zasada, w myśl której właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów, ma charakter bezwzględny, jedyną zaś możliwością różnicowania opłat może być zwiększenie należności z tego tytułu pobieranych od właścicieli lokali użytkowych.
Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy ustawy o własności lokali oraz orzecznictwo sądowe, stwierdzić należy, że zamiast niewypłacalnych lokatorów to gmina będąca właścicielem lokali we wspólnocie mieszkaniowej zobowiązana jest ponosić koszty utrzymania nieruchomości proporcjonalnie do wielkości udziałów, które posiada.
Mateusz Górski
prawnik