Pytanie. W garażu należącym do wspólnoty mamy duże miejsca parkingowe. Niektórzy właściciele, posiadający mniejsze samochody, parkują na jednym miejscu dwa samochody. Czy takie działanie jest prawnie dozwolone? Niektóre samochody wystają poza miejsca parkingowe i zajmują części wspólne.
Odpowiedź. Przepisy prawa nie zabraniają przechowywania dwóch samochodów na jednym miejscu postojowym, jednakże należy pamiętać, by parkując w ten sposób, nie utrudniać pozostałym członkom wspólnoty korzystania z części nieruchomości wspólnej nieoddanej do wyłącznego korzystania.
Uzasadnienie. Na wstępnie niniejszego uzasadnienia należy przytoczyć treść art. 12 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm., dalej: uwl), według którego właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przepis ten ma charakter dyspozytywny, dopuszczalne jest bowiem zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej „quoad usum”, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości. W przypadku, gdy garaż stanowi część wspólną nieruchomości, odpowiednie zapisy dotyczące korzystania z poszczególnych miejsc postojowych znajdują się w umowie przenoszącej własność lokalu.
Z treści pytania wynika, że garaż we wspólnocie mieszkaniowej stanowi część wspólną nieruchomości, a miejsce postojowe jako część nieruchomości wspólnej – właściciele nabyli prawo do wyłącznego korzystania właśnie na zasadzie tzw. umowy „quoad usum”. Umowa ta zakłada, że właściciele nieruchomości nabywają prawo do posiadania i korzystania z części nieruchomości wspólnej. Na podstawie zawartej umowy współwłaściciel zobowiązuje się do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem swojej części oraz do korzystania z wydzielonej części nieruchomości w sposób wskazany w umowie. Za sposób korzystania z miejsca postojowego, przy braku dodatkowych uzgodnień, uznać należy wyłącznie parkowanie pojazdów. Zmiana przeznaczenia czy też inne ingerencje w miejsce postojowe wymagają zgody wspólnoty wyrażonej w uchwale. Z powyższego można wysunąć wniosek, że nie ma przeciwskazań, by właściciel wykorzystywał miejsce postojowe do przechowywania dwóch samochodów.
Jednakże, jak wskazuje autor pytania, tak zaparkowane samochody wykraczają poza wyznaczone miejsce postojowe i blokują części wspólne. W tym miejscy wskazać należy, że zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl właściciel lokalu jest zobowiązany do korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Jednocześnie współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli zgodnie z art. 206 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc). Niewątpliwie właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać jedynie z wyznaczonego miejsca postojowego, z pozostałej części nieruchomości ma prawo korzystać, stosując powyższe zasady. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może bowiem korzystać z części wspólnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób niezakłócający korzystania przez innych współwłaścicieli. Dlatego też właściciel powinien parkować, i dotyczy to również pojedynczego auta, w ten sposób, by nie utrudniać pozostałym członkom wspólnoty korzystania z części nieruchomości, która służy do użytku wszystkim właścicielom.
Pamiętać jednocześnie należy, że uchwała właścicieli może regulować szczegółowo sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym korzystanie z miejsc postojowych, Zasady te nie są unormowane w ustawie o własności lokali, jednakże w świetle jej przepisów (art. 13 ust. 1, art. 16 ust. 1 uwl) nie budzi wątpliwości dopuszczalność ustalenia przez właścicieli lokali zasad, które powinny obowiązywać wszystkich właścicieli.
Magdalena Miechowska-Ostatek
adwokat