Pytanie. Czy istnieje obowiązek usunięcia przecieku dachu pomimo zaskarżonej uchwały dotyczącej planu remontów i eksploatacji przez jednego z członków wspólnoty?
Odpowiedź. Sam fakt zaskarżenia uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Wynika to wprost z art. 25 ustawy o własności lokali. Także małe wspólnoty mieszkaniowe nie powinny – w sprawie przecieku dachu – być ograniczone wolą jednego ze współwłaścicieli.
Uzasadnienie. Przedstawione pytanie nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy przedmiotem analizy jest sytuacja w „małej”, czy „dużej” wspólnocie mieszkaniowej. Stąd odpowiedź obejmie obydwie sytuacje. Niezależnie od rodzaju wspólnoty stwierdzić należy, że obowiązki związane z utrzymaniem, konserwacją, a co za tym idzie bezpieczeństwem budynków spoczywają na właścicielach lub zarządcach obiektów budowlanych (art. 61 i n. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, Dz.U. z 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm., dalej: pb). To z kolei oznacza, że niezależnie od kwestii proceduralnych, a tak należy ocenić zasłanianie się faktem zaskarżenia uchwały, nie wyłącza to obowiązków właścicielskich (lub zarządcy), jeśli stan budynku wymaga pilnej interwencji. Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a pb okresowe (coroczne) przeglądy obiektów budowlanych obejmują zwłaszcza te ich elementy, które są narażone na działanie warunków atmosferycznych. Niewątpliwie tak należy zakwalifikować przeciekający dach. Ponadto art. 91a pb stwierdza, że naruszenie art. 61 pb „podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.
W świetle powyższego jest więc oczywiste, że nieusunięcie przecieku dachu jest niezgodne z prawem, już nawet z perspektywy Prawa budowlanego. Przenosząc to jednak na grunt ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl), należy ocenić, że zaskarżenie uchwały dotyczącej remontów i eksploatacji w „dużych wspólnotach mieszkaniowych” nie powinna wstrzymywać jej wykonywania. Wynika to wprost z art. 25 ust. 2 uwl, pozwalającego na poczynienie wyjątków w tej materii jedynie sądom. Pomocniczo warto również odwołać się do art. 13 uwl, który wskazuje na podstawowe obowiązki właścicieli lokali. Obok obowiązku uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nakazuje też korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Nawet jeżeli w małej wspólnocie funkcjonuje reżim umowny (art. 18 uwl), to założenia powyższe są aktualne, ponieważ dopuszczalne jest pomocnicze korzystanie z przepisów – według woli współwłaścicieli. W małych wspólnotach mieszkaniowych, zarządzanych w reżimie ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc; art. 199-209 kc w zw. z art. 19 uwl), dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga się wprawdzie jednomyślności właścicieli. Jednakże wykonanie konserwacji dachu – jako normalna czynność zapewniająca utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie – nie powinna uchodzić za przekraczającą zwykły zarząd. W konsekwencji właściciele mogą taką kwestię rozstrzygnąć większościowo, ponieważ „każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną” (art. 200 kc). Jak zaś trafnie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 25 lipca 2003 r. (sygn. akt V CK 141/02), „z obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli. Sprawowanie zarządu bez umowy i bez postanowienia sądu nie jest prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, skoro dla takiego zarządcy nie jest to sprawa cudza” (R. Dziczek, „Komentarz do art. 19”, w: „Własność lokali. Komentarz”, wyd. VIII, WKP 2021).
dr Karol Popławski
prawnik