Pytanie. Czy zmiana wysokości zaliczki na centralne ogrzewanie wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
Odpowiedź. Tak, zmiana wysokości zaliczki na centralne ogrzewanie wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd.
Uzasadnienie. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lutego 2022 r. (sygn. akt II OSK 236/19) „do czynności przekraczających zwykły zarząd zaliczyć należy te czynności, których dokonanie objęte jest szczególnym reżimem prawnym tzn. określoną w prawie procedurą postępowania. Czynności zwykłego zarządu nie polegają na załatwieniu bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, bowiem te należą do czynności zwykłego zarządu.” Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl) czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 uwl). W artykule 22 ust. 3 uwl został określony katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, lecz jest to katalog otwarty, czyli zawierający tylko przykładowe wyliczenie czynności. W przepisie tym nie została wyszczególniona zmiana wysokości zaliczki na centralne ogrzewanie, nie mniej jednak zostały wskazane inne czynności z zakresu gospodarowania środkami finansowymi wspólnoty m.in. czynności związane z ustaleniem wysokości obciążających właścicieli lokali opłat i kosztów zarządu. W związku z powyższym zmianę wysokości zaliczki na centralne ogrzewanie należy uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymagającą podjęcia uchwały właścicieli lokali.