Pytanie. Czy właściciele lokali są stronami postępowania w postępowaniu administracyjnym, którego przedmiotem jest remont dachu będącego pod ochroną konserwatora zabytków?
Odpowiedź. W imieniu mieszkańców powinna działać wspólnota, organ powinien jednak dopuścić do udziału w postępowaniu właścicieli lokali, którzy wykazują interes prawny, a nie tylko faktyczny, w wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 28 ustawy 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U z 2023 r. poz. 775 ze zm., dalej: kpa) stroną postępowania administracyjnego jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Przepisem szczególnym dla art. 28 kpa jest art. 28 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zgodnie z którym stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 kwietnia 2009 r. (sygn. akt II OSK 626/08) wskazał, że inwestora, właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządcę nieruchomości znajdujących się na obszarze oddziaływania obiektu uznać należy za strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, ponieważ postępowanie to dotyczy ich interesu prawnego lub obowiązku. W wyroku z 26 czerwca 2007 r. (sygn. akt II OSK 627/06) stwierdził również, że „Wspólnota Mieszkaniowa lokali ma być sposobem władania nieruchomością wspólną w zgodzie z interesem właścicieli lokali. W świetle art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 80 poz. 903 ze zm.) i art. 28 k.p.a. wynika także dla wspólnoty mieszkaniowej zdolność do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony, bowiem art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, iż wspólnota, którą tworzy ogół mieszkańców, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Mimo że nie posiada osobowości prawnej może być podmiotem praw i obowiązków. Z przepisu art. 21 tejże ustawy wynika, że Zarząd kieruje sprawami Wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. W judykaturze ukształtował się pogląd, że w pewnych wypadkach możliwe jest odstępstwo od ogólnych zasad reprezentowania w postępowaniu administracyjnym podmiotów o charakterze zbiorowym takich jak Wspólnota Mieszkaniowa. Nie we wszystkich wypadkach za członka wspólnoty działa zarząd Wspólnoty. Jeżeli członek wykaże swój indywidualny, własny interes, to istnieje podstawa, by występował jako strona postępowania administracyjnego, w której może także występować Wspólnota. To obowiązkiem organu jest zbadać, czy taki interes strona wykazuje, czy też zainteresowanie sprawą nie wynika z interesu faktycznego, a nie prawnego”. W myśl przywołanego orzecznictwa stwierdzić należy, że w imieniu mieszkańców powinna działać wspólnota, organ powinien jednak dopuścić do udziału w postępowaniu właścicieli lokali, którzy wykazują interes prawny, a nie tylko faktyczny, w wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.
Mateusz Górski
prawnik