Panie Barbara K.–M. i Grażyna S.-R. z Białegostoku proszą o rozstrzygnięcie następującego problemu: jak wylicza się udziały lokali mieszkalnych we wspólnocie, w której w mianowniku znajdują się powierzchnie użytkowe lokali mieszkalnych i powierzchnia miejsc postojowych garażu podziemnego. Czy wykonujemy to w sposób prawidłowy: udział lokalu mieszkalnego = pow. użytkowa lokalu / mianownik, w którym znajdują się miejsca postojowe? Udział lokali stanowi 75 proc. w całości, a miejsca postojowe 25 proc., zatem jak wyliczyć procenty przegłosowanej uchwały? Bardzo prosimy o odpowiedź, ponieważ miejsca postojowe nie uczestniczą w głosowaniu i jest problem z określeniem momentu, w którym uchwała zostaje przegłosowana.
Udziały winny być określone w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali. Udział określony w takiej umowie jest udziałem obowiązującym według stanu prawnego. Jeśli mówimy o głosowaniu, to właściciele głosują według swoich udziałów. Gdy w mianowniku ułamka, który określa wielkość udziału, jest łączna powierzchnia lokali (3/4 wartości mianownika) i łączna powierzchnia miejsc postojowych (1/4 wartości mianownika), wówczas podstawową kwestią jest rozstrzygnięcie: czy miejsce postojowe jest traktowane jako pomieszczenie przynależne do lokalu, czy też jest traktowane jako lokal użytkowy.
UZASADNIENIE:
Kłopot z jednoznaczną odpowiedzią na powyższe pytania wynika z braku precyzyjności w jego sformułowaniu. Z tej przyczyny odpowiedź musi być ogólna. Jeśli mówimy o mianowniku, to zapewne udziały w nieruchomości wspólnej są już wyliczone, a co najmniej jeden udział, jako warunek sine qua non powstania wspólnoty mieszkaniowej. Zatem nie jest zrozumiałe pytanie o wyliczanie udziałów we wspólnocie, skoro udziały winny być określone w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali. Udział określony w takiej umowie jest udziałem obowiązującym według stanu prawnego. Jeśli mówimy o głosowaniu, to właściciele głosują według swoich udziałów.
Gdy w mianowniku ułamka, który określa wielkość udziału, jest łączna powierzchnia lokali (3/4 wartości mianownika) i łączna powierzchnia miejsc postojowych (1/4 wartości mianownika), wówczas podstawową kwestią jest rozstrzygnięcie, czy miejsce postojowe jest traktowane jako pomieszczenie przynależne do lokalu, czy też jest traktowane jako lokal użytkowy. Należałoby sprawdzić wielkość udziałów według stanu prawnego. Jaka wielkość udziału jest wskazana w umowie? Czy w liczniku ujęto wyłącznie powierzchnię użytkową lokalu? Wówczas, jeśli powierzchnia użytkowa miejsc postojowych została uwzględniona w mianowniku, oznaczałoby to, że miejsca postojowe zostały potraktowane jako lokale użytkowe, choć ściśle rzecz biorąc lokalami one nie są. Czy też w liczniku uwzględniono łączną powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego i powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego, to wówczas uwzględnienie powierzchni użytkowych miejsc postojowych w mianowniku świadczy o potraktowaniu miejsc postojowych jako pomieszczeń przynależnych, choć ściśle rzecz biorąc nie są one pomieszczeniami. (…)
Odpowiedział: Piotr M. Ochman
Całość tekstu w numerze 06/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.