Opłaty za korzystanie z ogródka
Ustawa o własności lokali nie zabrania wprowadzenia w umowie pomiędzy członkami wspólnoty zasady, że za wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnych nie mogą być pobierane dodatkowe opłaty związane z jej utrzymaniem.
Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności R. i H. małżonkowie P. nabyli od spółdzielni stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny. Na podstawie § 5 tej umowy dokonano podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej. Każdy kolejny właściciel lokalu będzie korzystał na zasadzie prawa wyłączności z przyległego do lokalu i wydzielonego ogródka-tarasu o powierzchni 42 m2 i będzie ponosił koszty utrzymania tej części nieruchomości. Małżonkowie P. wystąpili przeciwko spółdzielni mieszkaniowej z pozwem o ustalenie, że spółdzielnia nie jest uprawniona do pobierania od właściciela lokalu opłat za wyłączne korzystanie z ogródka o powierzchni 42 m 2. Ich zdaniem, przydzielenie im części nieruchomości wspólnej (ogródka) do wyłącznego korzystania i umowne określenie zasad ponoszenia opłat z tego tytułu, nie może stanowić podstawy do naliczania odrębnych opłat za ogródek, niż te, które wynikają z obowiązku ponoszenia opłat z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej. Swoje roszczenie oparli na art. 12 ustawy o własności lokali (dalej: uwl) twierdząc, że przepis ten zabrania wprowadzenia tego rodzaju opłat dodatkowych.
Spółdzielnia broniła się, że żądanie pozwu jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego. W przypadku uwzględnienia roszczenia, opłatami związanymi z użytkowaniem tej części nieruchomości wspólnej obciążeni zostaliby pozostali właściciele i osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, niemający dostępu do ogródka.
Sąd uznał, że współwłaściciele mogą umownie określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Najczęściej zastosowanie znajduje podział nieruchomości do korzystania (użytkowania), zwany też podziałem quoad usum. Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Zgodę na podział quoad usum muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie.
W ocenie sądu doszło do skutecznego i wiążącego uregulowania zasad korzystania z części nieruchomości wspólnej, tj. terenu przyległego do lokalu powoda, w tym do ważnego przyjęcia przez powoda obciążeń z tym związanych. Własność jest bowiem najsilniejszym prawem do rzeczy i z tego względu nie można odmówić właścicielom (współwłaścicielom) prawa do swobodnego dysponowania rzeczą, w tym ułożenia wzajemnych stosunków w zakresie korzystania z rzeczy. W ocenie sądu przepis art. 12 uwl nie stoi w sprzeczności z tym uprawnieniem. Reguluje on bowiem kwestie dotyczące ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości mającej faktyczny status nieruchomości wspólnej, tj. co do której nie wyłączono prawa wspólnego korzystania.
Przepis ten natomiast nie odnosi się do sytuacji, w której uprawnionym do wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości staje się jeden lub kilku współwłaścicieli z wyłączeniem pozostałych. Zawarta umowa przesądza, że brak jest podstaw do ustalenia nieistnienia nałożonego na mocy § 5 umowy z 7 października 2008 r. obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oddanej powodowi do wyłącznego korzystania. W ocenie sądu brak jest podstaw do odróżniania fizycznych kosztów utrzymania ogródka w postaci np. dbania o jego ogrodzenie, nasadzenia itp. od publicznoprawnych i cywilnoprawnych obciążeń części nieruchomości w postaci np. opłat za użytkowanie wieczyste czy też podatku od nieruchomości. Brak jest bowiem normatywnych podstaw do odróżniania tych dwóch rodzajów kosztów utrzymania nieruchomości. Nie bez znaczenia jest kwestia zgodności obowiązku ponoszenia przez powoda kosztów związanych z wyłącznym korzystaniem z części nieruchomości z zasadami współżycia społecznego. W przypadku uznania żądań pozwu za zasadne doszłoby do sytuacji, w której zobowiązanymi do ponoszenia kosztów utrzymania części nieruchomości byłyby osoby, które nie mają prawa korzystania z niej. Nie można w tym względzie pominąć tego, że opłata za ogródek stanowi przychód z nieruchomości wspólnej i bezpośrednio wpływa na zmniejszenie opłat ponoszonych przez pozostałe zainteresowane osoby.
OPRAC. SSZ
Wyrok Sądu Rejonowego w Warszawie z 11 września 2014 r., sygn. akt II C 652/14