Garaż, który ma status odrębnego lokalu (własną księgę wieczystą), jest zarządzany nie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty na mocy ustawy o własności lokali, ale przez współwłaścicieli garażu na podstawie Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego. Zarząd wspólnoty nie ma jakichkolwiek kompetencji do podejmowania decyzji w sprawie garażu, tak samo jak nie ma ich w odniesieniu do jakiegokolwiek innego lokalu – mieszkalnego lub użytkowego we wspólnocie.
Właściciel lokalu po złożeniu zarządu został oskarżony przez nowy zarząd o zniszczenie radioodbiornika do bram garażowych. W związku z naprawą została wystawiona przez firmę konserwującą faktura na rzecz wspólnoty. Wspólnota do tej faktury wystawiła notę obciążeniową i zaksięgowała ją na koncie lokalowym właściciela lokalu, a kiedyś członka zarządu. Po otrzymaniu noty właściciel nie zgodził się z takim rozwiązaniem za względu na fakt, że:
- nowy radioodbiornik tej samej marki i modelu kosztował znacząco mniej niż wynosiła nota,
- uszkodzony radioodbiornik nie został naprawiony ani wymieniony na nowy – usunięto tylko z jego pamięci dane,
- zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie posiadał prawa do reprezentowania współwłaścicieli miejsc postojowych w garażu.
W związku z nieuregulowaniem należności wspólnota skierowała zawiadomienie na policję i do prokuratury, a w konsekwencji – akt oskarżenia do sądu. Sprawa jest w toku. Nota zaksięgowana została jako zaległość czynszowa. Czy wspólnota może zaksięgować taką notę jako zaległość czynszową i naliczać odsetki? Czy zarząd, który nie ma podpisanej umowy ani tym bardziej nie został powołany do reprezentowania współwłaścicieli miejsc postojowych w hali garażowej, będącej odrębnym lokalem niemieszkalnym z odrębną księgą wieczystą, może podejmować tego typu działania?
W toku analizowania sprawy okazało się, że od powstania wspólnoty posiadacze garaży płacili stałe opłaty miesięcznie do 2021 r. na naprawy. Od 2022 r. nowy zarząd wspólnoty poddał pod głosowanie uchwałę, która zobowiązała właścicieli garaży do wnoszenia opłat z tytułu eksploatacji garaży i opłat na fundusz remontowy proporcjonalnie od wielkości powierzchni garażu. Przy czym składki za garaż księgowane były jak ogólny fundusz remontowy wspólnoty.
Zarządzanie garażem
Garaż, który ma status odrębnego lokalu (własną księgę wieczystą), jest zarządzany nie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty na podstawie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl), ale przez współwłaścicieli garażu na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc) i ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296) o współwłasności. W związku z tym to tylko i wyłącznie współwłaściciele garażu podejmują decyzje i czynności dotyczące tego garażu: leżące w zakresie zwykłego zarządu – większością udziałów w nieruchomości garażowej (nie zaś nieruchomości wspólnej całej wspólnoty) – art. 201 w związku z art. 204 kc – zaś przekraczające ten zakres – jednogłośnie (art. 199 kc). W obu przypadkach, wobec braku zgody wymaganej liczby współwłaścicieli, zgodę na podjęcie odpowiedniej decyzji może wydać sąd. Współwłaściciele garażu mogą też powołać zarządcę (co zgodnie z orzecznictwem jest czynnością zwykłego zarządu lokalem), który będzie samodzielnie podejmował decyzje leżące w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością garażową. Rolę takiego zarządcy może w szczególności pełnić zarządca wspólnoty bądź sama wspólnota reprezentowana przez zarząd, ale do tego niezbędna jest decyzja większości współwłaścicieli garażu i zawarcie odpowiedniej umowy z wybranym podmiotem. Przy braku natomiast takiej decyzji i umowy zarząd wspólnoty nie ma jakichkolwiek kompetencji do podejmowania decyzji w sprawie garażu, tak samo jak nie ma ich w odniesieniu do jakiegokolwiek innego lokalu – mieszkalnego lub użytkowego we wspólnocie.
Zaliczki na utrzymanie
Zaliczki z tytułu utrzymania garażu (kosztów jego zarządu) oraz rozliczenie tych kosztów powinny być odrębne od zaliczek i kosztów zarządu nieruchomością wspólną (całej wspólnoty). Także wówczas, gdy zarząd (w sensie funkcjonalnym) garażem będzie sprawowała wspólnota (reprezentowana przez zarząd – w sensie podmiotowym) lub jej zarządca. Tak więc ewentualny fundusz remontowy garażu powinien być prowadzony i rozliczany odrębnie od funduszu remontowego wspólnoty. Należy przy tym zaznaczyć, że każdy współwłaściciel garażu, niezależnie od tego, czy jest właścicielem innego lokalu mieszkalnego lub użytkowego we wspólnocie, czy też nie, jest z racji prawa współwłasności nieruchomości garażowej, będącej odrębnym lokalem, członkiem wspólnoty. W związku z tym każdego takiego właściciela obciąża prawny obowiązek partycypacji zarówno w kosztach garażu (proporcjonalnie do udziału w nieruchomości garażowej – art. 207 kc), jak i w kosztach całej nieruchomości wspólnej (proporcjonalnie do iloczynu wielkości jego udziału we współwłasności garażu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na garaż – art. 3a uwl).
Brak związku
Opisane roszczenie wspólnoty wobec właściciela nie ma żadnego związku z należnościami z tytułu opłat za eksploatację jego lokalu i koszty zarządu nieruchomością wspólną. W związku z tym, jeśli właściciel terminowo reguluje powyższe należności, wspólnota nie ma prawa klasyfikować dochodzonej na drodze sądowej kwoty rzekomego zniszczenia radioodbiornika do bram garażowych jako „zaległości czynszowych”. Ponieważ zaś oskarżony właściciel odrzuca roszczenie wspólnoty w powyższej sprawie, musi ona zostać rozstrzygnięta przez sąd i do jego prawomocnego wyroku jest to wierzytelność sporna, skoro dłużnik zaprzecza wyraźnie jej istnieniu lub wysokości. Również o ewentualnych odsetkach od żądanej przez wspólnotę kwoty zdecyduje sąd.
Na marginesie dodajmy jeszcze dla porządku, choć nie ma to decydującego znaczenia w omawianej sprawie, że określenie „zaległość czynszowa” jest nieprawidłowe. Czynsz bowiem to prawna nazwa świadczenia należnego z tytułu najmu lub dzierżawy. Określenie „czynsz” kolokwialnie, ale nieprawidłowo, stosuje się często do opłat uiszczanych przez właścicieli lokali na rzecz wspólnot mieszkaniowych. Opłaty takie nie wynikają jednak ze stosunku najmu, ale są związane z rozliczanymi za pośrednictwem wspólnoty kosztami eksploatacji lokalu (media, śmieci) oraz partycypacją właściciela w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.
Piotr Wajs