Brak koniecznych remontów części wspólnych budynku może doprowadzić do szkody, którą poniosą wszyscy właściciele, gdyż jego brak pogarsza substancję nieruchomości i obniża jej wartość. Sąd może zezwolić wnioskodawcy na przeprowadzenie remontu wskazując przy tym, że jego koszty muszą pokryć współwłaściciele proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Właściciel lokalu w małej wspólnocie skierował do sądu wniosek o wyrażenie zgody na przeprowadzenie prac remontowych budynku: naprawę pokrycia dachowego oraz wymianę obróbek blacharskich, rynien i rur spustowych, przemurowanie głowic kominowych oraz otynkowanie kominów, wykonanie wejścia kominiarskiego na poziom dachu, wymianę stolarki okiennej w części wspólnej. W budynku wyodrębnione były dwa lokale mieszkalne: lokal na piętrze stanowiący własność wnioskodawcy i lokal na parterze stanowiący własność innej osoby (uczestniczki postępowania). Budynek był w złym stanie technicznym, co potwierdził inspektor nadzoru budowlanego.
Wnioskodawca wskazał, że od czasu zakupu mieszkania z udziałem w częściach wspólnych budynku na bieżąco dokonywał drobnych i koniecznych napraw, takich jak remont klatki schodowej oraz bieżące i najpotrzebniejsze naprawy w ubytkach pokrycia dachowego. Natomiast sąsiedzi, tj. uczestniczka wraz z mężem, od wielu lat zaniedbywali konieczne naprawy. Wnioskodawca zaznaczył, że wielokrotnie próbował porozumieć się z uczestniczką i jej mężem, również przy pomocy mediacji, jednak negowała ona potrzebę remontu i odmawiała jakiejkolwiek partycypacji w kosztach. Uczestniczka zmarła w trakcie postępowania, a jedna z jej spadkobierczyń przyznała, że remonty wspólnego budynku wskazane we wniosku są konieczne, ale nie chce ona ponosić nakładów finansowych z tego tytułu, gdyż dąży do sprzedaży odziedziczonego lokalu.
Sąd podkreślił, iż obowiązkiem wszystkich współwłaścicieli nieruchomości jest prawidłowe sprawowanie zarządu, którego istota wymaga dokonywania wszelkich czynności niezbędnych do zapewnienia prawidłowej gospodarki tym majątkiem, jednak przy podejmowaniu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku – zezwolenie sądu, który ma uwzględnić cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny; Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93). W ocenie sądu brak koniecznych remontów części wspólnych budynku był w przedmiotowej sprawie ze szkodą dla wszystkich współwłaścicieli, gdyż pogarszał substancję budynku i powodował obniżenie jego wartości. Wykonanie prac zaleconych przez inspektora nadzoru leżało w interesie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Zakres i koszt prac objętych wnioskiem były znaczne, dlatego sąd uznał, że przekraczają one zakres zwykłego zarządu. Postanowił zezwolić wnioskodawcy na przeprowadzenie remontu budynku w zakresie wskazanym we wniosku, zaznaczając przy tym, iż jego koszty muszą pokryć współwłaściciele proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Wyrok Sądu Rejonowego w Grudziądzu z 25 września 2024 r., sygn. akt I Ns 194/24
Oprac. PB