Pytanie. W dużej wspólnocie podczas przeglądu budowlanego stwierdzono nieszczelność wszystkich balkonów. Pierwotnie zostały one wykończone przez dewelopera płytkami, które teraz należy usunąć wraz z wylewką, aby przeprowadzić niezbędną izolację przeciwwilgociową. Kto w takiej sytuacji powinien ponieść koszty naprawy izolacji balkonów?
Odpowiedź. Koszt remontu płyty balkonowej, wykonania izolacji przeciwwilgociowej, usunięcia i wykonania nowej wylewki ponosi wspólnota mieszkaniowa. Właściciela lokalu obciążają natomiast koszty wykonania posadzki, np. z płytek.
Uzasadnienie. Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, której definicja została zawarta w art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl). Zgodnie z tym przepisem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Kwestia balkonu jako części wspólnej była niejednokrotnie przedmiotem orzeczeń sądów. Dominuje pogląd, w myśl którego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu – trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu – uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem na podstawie art. 3 ust. 2 uwl powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 16 stycznia 2014 r., I ACa 763/13).
Na potrzeby odpowiedzi na postawione pytanie możemy podzielić balkon na dwie części: stanowiącą element lokalu mieszkalnego oraz stanowiącą element nieruchomości wspólnej. Balkonem jako elementem lokalu mieszkalnego będzie tylko ta jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 marca 2022 r., sygn. akt II OSK 807/19). Natomiast elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 26 kwietnia 2018 r., sygn. akt I ACa 17/18).
Podsumowując, wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność finansową za remont izolacji płyty balkonowej, w tym za wykonanie izolacji przeciwwilgociowej oraz usunięcie i ponowne wykonanie wylewki. Natomiast właściciel lokalu pokrywa koszty związane z wykończeniem posadzki na balkonie, niezależnie od zastosowanego materiału, np. płytek czy innego rodzaju nawierzchni. Prace realizowane na koszt wspólnoty powinny być wykonane w taki sposób, aby płyta balkonowa zapewniała odpowiednią ochronę przed wilgocią, niezależnie od późniejszych działań właściciela w zakresie wykończenia posadzki.
Mateusz Górski
prawnik