Wspólnota mieszkaniowa nie ma zdolności prawnej do samodzielnego dochodzenia roszczeń z tytułu wad lokali i nieruchomości wspólnej bez uprzedniego nabycia ich od wszystkich właścicieli. Oznacza to, że nie może obciążać wszystkich członków kosztami procesu przeciwko deweloperowi, jeśli brak jej pełnej cesji roszczeń.
Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona do takich praw i obowiązków, których treść, rodzaj i zakres odnosi się ściśle i wyłącznie do procesu zarządzania nieruchomością wspólną. Poza granicami tej zdolności pozostają uprawnienia do samodzielnego podejmowania czynności, które zmierzają do ochrony sfery prawnej przynależnej tylko właścicielom lokali – członkom wspólnoty, także w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, której są współwłaścicielami. Poza tym zakresem pozostaje więc samodzielne dochodzenie przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi za wady wykonawcze nie tylko lokali, ale także nieruchomości wspólnej, które to roszczenia przynależą do sfery prawnej członków wspólnoty.
Warunkiem, który musi być spełniony, aby wspólnota mogła dochodzić roszczeń przeciwko deweloperowi, jest nabycie w drodze przelewu roszczeń ochronnych od każdego z osobna członków wspólnoty. W konsekwencji podjęcie uchwały o utworzeniu funduszu, na którym gromadzone mają być środki finansowe na pokrycie kosztów dochodzenia takich roszczeń (w tym obsługi prawnej z tym związanej), o ile obowiązki partycypacji w nim miałyby obciążyć, bez zróżnicowania, wszystkich członków wspólnoty, musiałoby zostać poprzedzone uzyskaniem przez wspólnotę cesji roszczeń od każdego właściciela lokalu.
Jak wynikało z ustaleń faktycznych w sprawie rozstrzyganej przez sąd, warunek taki nie został spełniony, a pozwana wspólnota rozpoczęła proces pozyskiwania cesji dopiero po podjęciu zaskarżonej uchwały. Słusznie więc Sąd Okręgowy w swojej ocenie roszczenia wskazał podstawy uznania kwestionowanej uchwały za niezgodną z art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14, 15, 22 ust. 2 i 3 oraz art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl), opierając się na generalnym założeniu, że wspólnota nie dysponując nabytymi od wszystkich swoich członków roszczeniami wynikającymi z wadliwego wykonawstwa poszczególnych lokali oraz nieruchomości wspólnej – nie może obligować wszystkich swoich członków do pokrywania kosztów związanych z dochodzeniem roszczeń przeciwko deweloperowi. Skoro zaś tak, to uchwała, która nakłada takie obowiązki finansowe na wszystkich współwłaścicieli, wykracza poza granice obowiązku członków wspólnoty, którzy zgodnie art. 12 ust. 1 uwl zobowiązani są do pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
W ocenie sądu, koszty związane z dochodzeniem wskazanych roszczeń wykraczały poza zakres rzeczowy takiego obowiązku, naruszając tym samym domenę prawną członków wspólnoty, skoro czynność dochodzenia roszczeń nie mieściła się w granicach rzeczowych pojęcia utrzymania nieruchomości wspólnej. Sąd uznał również, iż o takim naruszeniu przez skarżoną uchwałę można mówić także w odniesieniu do norm art. 13 ust. 1 oraz art. 14 i 15 uwl, bowiem członkowie wspólnoty zostali przez ustawodawcę zobowiązani do pokrywania jedynie uzasadnionych kosztów zarządu tą nieruchomością. Dochodzenie roszczeń wynikających z wad wykonawczych lokali i nieruchomości wspólnej – chociażby miały one charakter ochronny w zakresie sfery prawnej poszczególnych właścicieli lokali – wykracza poza proces bieżącego zarządzania przynależny kompetencjom zarządu nieruchomością wspólną, którego koszty zobowiązani są finansować członkowie wspólnoty. Z powyższych względów sąd orzekł o oddaleniu apelacji.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 26 września 2024 r., sygn. akt I ACa 835/22
Oprac. PB