Pytanie. W jednym z lokali znajdujących się w zarządzanym przez nas budynku pojawił się problem zawilgocenia i zagrzybienia ścian. Z opinii inspektora budowlanego wynika, że jedną z przyczyn może być brak ogrzewania w mieszkaniu położonym bezpośrednio pod tym lokalem. Czy można zobligować właściciela lokalu położonego niżej do ogrzewania mieszkania, pomimo że nikt w nim nie mieszka?
Odpowiedź. Tak, jest możliwość nałożenia na właściciela obowiązku ogrzewania lokalu, niezależnie od tego, czy jest on faktycznie użytkowany.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. W piśmiennictwie zwraca się uwagę na fakt, że stan sanitarno-techniczny lokalu oddziałuje na otaczające go mieszkania. Wzajemne zależności są w tym przypadku silniejsze niż w relacjach pomiędzy właścicielami odrębnych nieruchomości gruntowych. Właściciel lokalu ma zatem obowiązek utrzymywania go w czystości i porządku oraz zapobiegania sytuacjom, w których zaniedbania w tym zakresie zakłócają korzystanie z części wspólnych bądź innych lokali (I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, wyd. II, art. 13.).
Odnosząc się do omawianej sprawy, w pierwszej kolejności należy wykazać, najlepiej poprzez opinię lub ekspertyzę biegłego, że przyczyną zagrzybienia lokalu jest wyłącznie jego niedogrzewanie przez właściciela, a nie inne okoliczności, np. usterki instalacji wentylacyjnej, zamknięte kratki czy niewłaściwe materiały budowlane. Takie jednoznaczne ustalenie ma na celu wykazanie, że brak ogrzewania w lokalu doprowadził do powstania uciążliwości dla innych mieszkańców w postaci niebezpiecznego dla zdrowia grzyba mogącego się rozprzestrzenić, a także zwiększonych kosztów ogrzewania. Ponadto takie zachowanie może negatywnie oddziaływać na trwałość i bezpieczeństwo całego budynku.
Przed wystąpieniem na drogę sądową wspólnota powinna zastosować łagodniejsze środki, np. wezwać właściciela do usunięcia grzyba i uruchomienia ogrzewania lokalu. Gdy to nie przyniesie efektu, możliwe jest złożenie pozwu o zakazanie niedozwolonych działań, powołując się na art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061; dalej: kc). W przypadku jego naruszenia przysługuje powództwo negatoryjne (art. 222 § 2 kc), dzięki któremu można żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Niezbędne będzie załączenie dowodów, takich jak opinie czy zdjęcia. Najostrzejszą sankcją za rażące naruszanie obowiązków właścicielskich jest przewidziana w art. 16 uwl możliwość żądania przez wspólnotę sprzedaży lokalu w trybie licytacji sądowej, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Niezależnie od wskazanych wcześniej środków, właściciele lokali sąsiadujących mogą dochodzić roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych, wynikających z art. 415 kc, w związku ze szkodą polegającą na uszkodzeniu ścian. W toku postępowania muszą wykazać winę właściciela lokalu dotkniętego zagrzybieniem oraz związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy jego zaniedbaniem a powstałą szkodą.
Mateusz Górski
prawnik