W numerze 10/16 „Wspólnoty Mieszkaniowej” ukazał się artykuł „Pozew o uchylenie, a pozew o nieistnienie uchwały”, w którym przeprowadzono analizę sposobów i podstaw formalnych usunięcia uchwały właścicieli lokali z obiegu prawnego. Zastanówmy się, czy uchwała może być zaskarżona przez byłego właściciela?
Uchwała może zostać przez sąd uchylona zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl), może zostać (choć tylko w wyjątkowych wypadkach) uznana za bezwzględnie nieważną na podstawie art. 58 § 1 lub 2 kodeksu cywilnego i wreszcie sąd może stwierdzić nieistnienie uchwały na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego (dalej kpc).
Interes prawny
W tych dwóch ostatnich przypadkach z powództwem, bez ograniczenia czasu do jego złożenia, może wystąpić nie tylko właściciel lokalu, ale każda osoba, która wykaże swój interes prawny w sprawie, przy czym interes ten w rozumieniu art. 189 kpc nie występuje, jeśli strona może w inny sposób poszukiwać ochrony swoich praw (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 856/13). Natomiast w przypadku pierwszym uchwała może zostać zaskarżona, zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 uwl, wyłącznie przez właściciela, jak również współwłaściciela (art. 1a uwl) lokalu tak wyodrębnionego, jak i niewyodrębnionego (por. uchwała Sądu Najwyższego z 14 lipca 2006 r., sygn. akt III CZP 43/05). I to wyłącznie w zawitym (nieprzywracalnym) terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a uwl). Zwróćmy tu przy okazji uwagę na pewną mało znaną dodatkową opcję – na każdej z ww. podstaw uchwała może zostać również zaskarżona przez prokuratora w oparciu o art. 7 kpc. Zgodnie z tym przepisem prokurator może żądać wszczęcia postępowania w każdej sprawie, jak również wziąć udział w każdym toczącym się już postępowaniu, jeżeli według jego oceny wymaga tego ochrona praworządności, praw obywateli lub interesu społecznego.
Co z byłym właścicielem?
Czy zatem na podstawie art. 25 uwl uchwała może zostać zaskarżona przez byłego właściciela lokalu, a jeśli tak to pod jakimi warunkami. A także czy właściciel lokalu, który wszedł w jego posiadanie już po przyjęciu uchwały, może ją zaskarżyć. A jeśli tak, to w jakim terminie?
Na pierwszy rzut oka odpowiedź na pierwsze z powyższych pytań wydaje się być negatywna, skoro ustawodawca w art. 25 ust. 1 uwl zapisał literalnie, iż: „Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu…”. W analizowanej kwestii istotne jest, że legitymację czynną należy rozpatrywać tu nie tylko w stanie rzeczy występującym w chwili wytoczenia powództwa, ale w odniesieniu do całego czasu trwania postępowania wywołanego zaskarżeniem uchwały wspólnoty. Bycie właścicielem lokalu jest elementem stanu faktycznego, zaś zgodnie z art. 316 § 1 kpc sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Natomiast osoba niebędąca członkiem wspólnoty nie ma interesu prawnego we wpływaniu na treść praw i obowiązków członków wspólnoty. Tezę taką potwierdza wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 26 października 2012 r., sygn. akt I ACa 572/12, który orzekł, iż po zbyciu prawa do lokalu, w procesie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, nie znajdują zastosowania regulacje art. 192 pkt 3 kpc, zgodnie z którym zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy. Nabywca może jednak wejść na miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej. Wyłączenie stosowania ww. przepisu w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty wynika z faktu, że przedmiotem sporu w takim powództwie jest nie lokal, a sama uchwała, która ze swej istoty nie może być zbyta. Powód zbywając lokal, przestaje być członkiem wspólnoty, a w konsekwencji uzyskuje status osoby trzeciej w stosunku do wspólnoty. Podejmowane przez wspólnotę uchwały, niezależnie od ich przedmiotu, nie są zatem dla niego wiążące. (…)
Autor: Piotr Brogowski
Cały tekst dostępny w nr 2/2017