Pytanie. Osoby wykonujące remont dla jednego z właścicieli lokali uszkodziły klatkę schodową, zdarły farbę, porysowały ściany i uszkodziły barierkę. Kto ponosi za to odpowiedzialność? Co powinna zrobić wspólnota?
Odpowiedź. Wspólnota ma prawo wystąpić z regresem do wykonawcy prac, który ponosi winę za swoje działania. Jeśli podmiot ten można było uznać za profesjonalnie świadczący usługi remontowo-budowlane, właściciel lokalu nie powinien ponosić winy za jego działania jak za własne. Dokładna ocena tych okoliczności zależy jednak od okoliczności sprawy.
Uzasadnienie. Na podstawie postawionego pytania przyjęliśmy, mimo posłużenia się w nim pojęciem remontu, że przedmiotem umowy było wykonanie prac renowacyjnych w ramach lokalu mieszkalnego. W konsekwencji charakter zawartej umowy oceniać należy jako umowę o dzieło. Interpretacja kazusu powinna objąć: przesłanki kwalifikacji prawnej zawartej umowy, ocenę odpowiedzialności za zaistniałe zdarzenia, wskazanie dalszych działań.
Orzecznictwo wskazuje, że różnica pomiędzy umową o dzieło (tu: renowacji lokalu) a umową o remont budynku lub budowli (jako odrębna forma o umowy o roboty budowlane – art. 658 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm.), ma charakter przedmiotowy. Remont budynku lub budowli charakteryzuje się zwiększonym rozmiarem przedsięwzięcia, zindywidualizowanymi właściwościami fizycznymi i użytkowymi, najczęściej także projektowymi i podlega nadzorowi.
Wiąże się to pośrednio z definicją remontu wskazaną w art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.). Pod tym pojęciem należy rozumieć „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”. Jeśli zatem prace miały charakter renowacji (konserwacji), nie należy ich klasyfikować jako remont. Wówczas zasadne jest klasyfikowanie tego zobowiązania w ramach reżimu prawnego umowy o dzieło. Z treści pytania nie wynika bowiem, żeby zlecone prace charakteryzowały się szczególną złożonością.
Tak przyjęta typologia wymusza odniesienie się do kwestii odpowiedzialności prawnej za uszkodzenie klatki schodowej w nieruchomości wspólnej. Zasadą jest, że powierzając innemu podmiotowi wykonanie określonej czynności, powierzający ponosi odpowiedzialność za jego działania jak za własne (odpowiedzialność na zasadzie ryzyka). Może on uchylić się od odpowiedzialności pod warunkiem wykazania braku winy w wyborze. Innymi słowy, powierzenie prac podmiotom zawodowo trudniącym się ich wykonywaniem (firma remontowo-budowlana) powinno skutkować uchyleniem się od odpowiedzialności za szkodę samego właściciela lokalu. Jeśli było inaczej, tj. pracę wykonały osoby nie mogące dysponować wzmiankowanym statusem, odpowiedzialność spocznie na właścicielu lokalu. Osobną kwestią jest zarazem ocena, czy właściciel lokalu wykazał się dostatecznym zakresem współdziałania w ochronie dobra wspólnego (art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.).
Podmiotem uprawnionym do podjęcia kroków prawnych w tej sprawie jest niewątpliwie wspólnota. Ma ona status tzw. osoby ustawowej, odrębnej od statusu właścicieli lokali i powołanej w celu zarządu wspólną nieruchomością. Wobec faktu, że szkody powstały na klatce schodowej, a zatem miejscu przeznaczonym do wspólnego użytku właścicieli, wspólnota ma pełną legitymację do działania. W konsekwencji powinna wezwać podmiot odpowiedzialny – do usunięcia szkody. Ewentualna nieskuteczność wezwania powinna zaś skutkować podjęciem dalszych kroków prawnych. Nie oceniamy także kwestii konsensualnego rozstrzygnięcia tej sprawy z inicjatywy właściciela lokalu (samodzielne pokrycie strat).
Karol Popławski
prawnik