Dopuszczalne i spotykane w praktyce jest lokalizowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi na dwóch działkach ewidencyjnych stanowiących jedną nieruchomość z odrębną księgą wieczystą. Niekiedy jednak zdarzają się sytuacje, że taki budynek z wyodrębnionymi lokalami znajduje się na kilku działkach ewidencyjnych stanowiących odrębne nieruchomości z własnymi księgami wieczystymi. Czy w świetle ustawy o własności lokali i ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest to stan prawnie dopuszczalny?
Badając stan prawny nieruchomości w związku z postępowaniem sądowym o zniesienie współwłasności, ustaliłem, że budynek mieszkalny położony jest na dwóch działkach ewidencyjnych, z których każda ma osobną księgę wieczystą, a więc stanowi osobną nieruchomość. Budynek powstał w pierwszej połowie XX w. i ma trzy kondygnacje naziemne. W kolejnych latach zmieniał się stan własnościowy nieruchomości gruntowej, a co za tym idzie – także budynku. Niecały rok po wejściu w życie ustawy z 24 czerwca o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85 poz. 388, dalej: uwl) zawarto umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i z większej działki ewidencyjnej wydzielono mniejszą. Budynek obecnie jest położony częściowo na dawnej działce i częściowo na działce nowej (w części, w której znajduje się owa odrębna nieruchomość lokalowa).
W ten sposób budynek mieszkalny stanowiący konstrukcyjnie jedną całość, niepodzielony na odrębne budynki wewnętrznymi przegrodami na wszystkich kondygnacjach, znalazł się na dwóch działkach ewidencyjnych, z których każda stanowi odrębną nieruchomość z własną księgą wieczystą. Współwłaścicielami tych nieruchomości są te same osoby, jednak każdy w innym udziale w każdej z nieruchomości. Problem ten, napotkany w sprawie o zniesienie współwłasności, dał powód do szerszych rozważań o możliwości lokalizowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym wyodrębnione zostają samodzielne lokale, na kilku – a więc co najmniej dwóch – nieruchomościach w kontekście ustawy o własności lokali oraz ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm. dalej: ukwh).
Nieruchomość
Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Kryterium pozwalającym na wyodrębnienie danej nieruchomości gruntowej od pozostałej powierzchni ziemskiej jest objęcie działki bądź działek jedną księgą wieczystą. Jest to kryterium wynikające z rozumienia pojęcia nieruchomości w tzw. ujęciu wieczystoksięgowym, według którego objęcie działki gruntu księgą wieczystą powoduje, że staje się ona nieruchomością gruntową, nawet jeżeli przylega do innych nieruchomości tego samego właściciela (wyrok Sądu Najwyższego z 14 września 2006 r., sygn. akt III CZP 61/06).
Natomiast w myśl art. 2 ust. 1 uwl częścią budynku mogącą stanowić odrębną nieruchomość jest samodzielny lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal o innym przeznaczeniu. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2 uwl). Nieruchomość lokalowa powstaje dopiero z chwilą wpisu w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2 uwl).
Nieruchomość wspólna
Jak wynika z art. 3 ust. 2 uwl, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Konsekwencją wyodrębnienia własności lokali jest przyznanie właścicielowi lokalu udziału w nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokali (art. 3 ust. 1 uwl). Udział ten odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 uwl).
Jeśli powierzchnia użytkowa lokalu i pomieszczeń przynależnych wynosi 80 mkw, a łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych 1,5 mkw, to udział właściciela nieruchomości wspólnej określa się ułamkiem 80/1500. Nieruchomość lokalowa nie może istnieć bez udziału w nieruchomości wspólnej.
Nieruchomość lokalowa
W uchwale z 14 maja 1996 r. (sygn. akt III CZP 37/96) Sąd Najwyższy stwierdził, że ustanowienie odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne w sytuacji, gdy budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste. W uzasadnieniu zastrzegł jednak, że w takiej sytuacji konieczne jest jednoczesne zamieszczenie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu wniosku właściciela o połączenie obu nieruchomości. Tym samym sąd opowiedział się za rozumieniem nieruchomości wspólnej jako jednej całości, a nie zbioru nieruchomości gruntowych, skoro wskazał na konieczność połączenia dwóch nieruchomości w jedną. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej nie może być określany osobno dla nieruchomości A i osobno dla nieruchomości B. Sąd Najwyższy uznał jednak, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu w takim wypadku jest ważna, lecz stanowi przeszkodę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Pogląd wyrażony w przywołanej uchwale został podtrzymany w postanowieniu Sądu Najwyższego z 25 czerwca 1997 r. (sygn. akt III CKU 30/97). Sąd stwierdził jednak, że nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku położonym na dwóch nieruchomościach, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, należących do różnych osób.
Z kolei w uchwale z 26 lutego 2014 r. (sygn. akt III CZP 109/13) Sąd Najwyższy stwierdził, że ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku położonym na nieruchomościach gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa i gminy jest niedopuszczalne także wtedy, gdy użytkownikiem wieczystym gruntu obejmującego te nieruchomości jest jedna osoba. Sąd, wychodząc od koncepcji praw związanych, jakimi są prawo własności nieruchomości lokalowej i udział w prawie własności nieruchomości wspólnej, uznał, że skoro do wyodrębnienia lokalu dochodzi w budynku stanowiącym część składową nieruchomości gruntowej, to po założeniu księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej księga wieczysta nieruchomości gruntowej stanie się księgą wieczystą obejmującą nieruchomość wspólną. Jak wynika z art. 3 ust. 2 uwl, nieruchomość wspólną stanowi grunt (w tym grunt pod budynkiem) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tak rozumiana nieruchomość wspólna może być tylko jedna, ponieważ jest tylko jedna księga wieczysta dla nieruchomości wspólnej.
Nieruchomość wspólną Sąd Najwyższy określa jako konstrukcję prawną „funkcjonującą wyłącznie w powiązaniu z wpisami, zarówno w dziale pierwszym jak i drugim, jednej tylko księgi wieczystej”. Nie jest możliwy obrót tylko prawem własności lokalu bądź tylko udziałem w nieruchomości wspólnej. Nie może dojść do zawarcia ważnej umowy sprzedaży, jeśli jej przedmiotem byłaby sama nieruchomość lokalowa bez udziału w nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy stwierdził, że nie może „istnieć odrębna własność lokalu związana z nieruchomościami wspólnymi objętymi dwoma lub więcej księgami wieczystymi skoro wyodrębnienie lokalu nastąpić może wyłącznie z jednej nieruchomości, a ta musi mieć urządzoną jedną księgę wieczystą”.
Wskazówka
Istotną wskazówkę w rozwiązaniu postawionego problemu stanowi także literalne brzmienie ustawy o własności lokali oraz wynikające z niej reguły funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Według art. 3 ust. 1 uwl właścicielowi lokalu przysługuje „udział” (w liczbie pojedynczej) w „nieruchomości wspólnej” (w liczbie pojedynczej), a nie „udziały” w „nieruchomościach wspólnych” ani „udziały” w „nieruchomości wspólnej lub w nieruchomościach wspólnych”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nieruchomość wspólna jest jedna, a więc musi to być działka bądź zbiór działek ewidencyjnych tworzących jedną nieruchomość w ujęciu wieczystoksięgowym. W całej uwl mowa jest tylko o nieruchomości wspólnej w liczbie pojedynczej.
Uznanie, że dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na kilku nieruchomościach gruntowych, stałoby w opozycji do jednoznacznego brzmienia art. 3 ust. 3 uwl opisującego sposób określenia udziału w nieruchomości wspólnej (znów w liczbie pojedynczej). Konieczne byłoby bowiem określanie dwóch albo więcej udziałów w nieruchomościach wspólnych. Takiej konstrukcji prawnej nie przewiduje jednak uwl. Nie byłoby również podstawy prawnej do sumowania powierzchni nieruchomości wspólnych dla określenia udziałów przypadających właścicielom lokali. Posługując się wcześniejszym przykładem, jeśli powierzchnia użytkowa lokalu i pomieszczeń przynależnych miałaby 80 mkw, łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych na nieruchomości A miałaby 1,5 tys. mkw, a na nieruchomości B miałaby 300 mkw, to nie można byłoby określić udziału w nieruchomości wspólnej ułamkiem 80/1800. W takiej sytuacji w obowiązującym stanie prawnym w ogóle nie byłoby możliwe ustalenie udziału w nieruchomości wspólnej.
Należy przypomnieć, że udział w nieruchomości wspólnej służy do określania zakresu praw i obowiązków właścicieli lokali jako członków wspólnoty mieszkaniowej. Stosownie do art. 12 ust. 2 uwl pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Ponadto uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów ustalaną na podstawie udziału w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2 uwl). Z kolei wprowadzenie głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos w sytuacji, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali, posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Również w stosunkach zewnętrznych udział w nieruchomości wspólnej ma istotne znaczenie, bowiem określa zakres odpowiedzialności każdego właściciela lokalu za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej (art. 17 uwl).
Paraliż funkcjonowania
Brak możliwości określenia udziału w nieruchomości wspólnej prowadziłby do paraliżu w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej, i to niezależnie od tego, czy nieruchomości, na których zlokalizowany byłby budynek, stanowiłyby własność tego samego czy innych właścicieli. Przed połączeniem dwóch lub więcej nieruchomości w jedną nie ma podstawy prawnej do określenia udziału w nieruchomości wspólnej.
Uznanie za prawidłową tezy o dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na kilku nieruchomościach gruntowych wprowadziłoby jeszcze jedną komplikację – zgodnie z art. 6 uwl musiałoby powstać tyle wspólnot mieszkaniowych, ile byłoby nieruchomości gruntowych. Ustawodawca nie przewidział jednak takiej możliwości, chociażby określając zasady funkcjonowania kilku wspólnot mieszkaniowych w jednym budynku stanowiącym konstrukcyjnie całość. Ponadto, z przyczyn opisanych powyżej, nie byłoby możliwe określenie, w jakim stopniu każdy właściciel uczestniczy w prawach i obowiązkach związanych z członkostwem we wspólnotach mieszkaniowych.
Wnioski
W mojej opinii nie jest dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku położonym na kilku nieruchomościach (w ujęciu wieczystoksięgowym), z których każda ma odrębną księgę wieczystą, zaś umowa ustanawiająca odrębną własność lokalu w takim wypadku jest bezwzględnie nieważna jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 kc). Środkiem prawnym służącym do eliminacji tego rodzaju umów z obrotu prawnego może być powództwo o ustalenie nieważności umowy (art. 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. z 2020 r. poz. 1575, dalej: kpc), zaś prawomocne wpisy w księgach wieczystych dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku zlokalizowanym na kilku nieruchomościach mogą być kwestionowane za pośrednictwem powództw o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ukwh).
Jakub Elegańczyk
adwokat
Kancelaria Adwokacka
ul. Cicha 4/3
61-710 Poznań
telefon:+48 696 850 775
e-mail: kancelaria@eleganczyk.pl