Czy wspólnota może w formie uchwały podnieść opłatę za wywóz śmieci dla określonych lokali użytkowych?
Właściciel lokalu użytkowego zaskarżył do sądu uchwałę wspólnoty, wskazując na jej dyskryminujący charakter z uwagi na nieuzasadniony podział płatników opłat za wywóz odpadów komunalnych.
Podniósł też, że doszło do uchybień formalnych podczas głosowania nad uchwałą, gdyż głosy zbierała osoba nie wchodząca w skład zarządu.
Zdaniem skarżącego w treści uchwały zabrakło przepisu prawa, na podstawie którego została ona podjęta, oraz uzasadnienia, dlaczego została poddana głosowaniu w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Sąd stwierdził, że powód nie przedłożył wystarczającego materiału dowodowego, by wykazać swoje twierdzenie odnośnie zbierania głosów pod uchwałą przez osoby nieuprawnione.
Odnośnie zarzutów braku w treści uchwały podstawy prawnej i uzasadnienia przyczyny, dla której poddano ją pod głosowanie, sąd uznał, że zarzuty te były chybione, ponieważ żadne przepisy prawa nie wymagają, by uchwała wspólnoty takie dane zawierała.
Odnośnie kwestii merytorycznych sąd podkreślił, że co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał w sprawach nie związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną. Jednak w przypadku opłat za wywóz odpadów występuje sytuacja szczególna, gdyż na podstawie przepisów ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. z 1996 r. Nr 132 poz. 622 ze zm.) wspólnota działa jako płatnik tego rodzaju opłat, przy czym zasady ich naliczania ustala rada gminy w drodze uchwały. Sporna uchwała mogła uregulować zasady podziału opłaty za wywóz opadów komunalnych pomiędzy właścicieli lokali.
Na mocy art. 12 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85 poz. 388 ze zm., dalej: uwl) możliwe jest zróżnicowanie opłat we wspólnocie obejmującej lokale użytkowe, jednak z zachowaniem warunków wynikających z art. 12 ust. 3 uwl.
Przepis daje możliwość zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych, ale wyłącznie wtedy, gdy uzasadnia to sposób korzystania z nich. Zwiększenie obciążeń z określonego tytułu powinno zatem mieć związek z takim sposobem korzystania z lokalu, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a ponadto musi być proporcjonalne do tych kosztów.
Wspólnota zobowiązana była wykazać, że lokale użytkowe, dla których podwyższono stawkę opłat za wywóz odpadów, faktycznie zwiększają obciążenia wspólnoty z tego tytułu. Sąd podkreślił, że tylko konkretne oddziaływania określonego sposobu korzystania z lokalu użytkowego może wpłynąć na zwiększenie obciążania jego właściciela. W przedmiotowej sprawie wspólnota nie wykazała, by korzystanie z lokali użytkowych w formie warzywniaków miało wpływ na zwiększenie opłaty z tytułu wywozu odpadów komunalnych.
Wspólnota w ocenie sądu nie udowodniła, by kwota ta była wyższa właśnie z tego powodu, że w budynku znajdują się sklepy warzywne.
Jednocześnie sąd uznał stwierdzenia wspólnoty, jakoby właściciele lokali użytkowych, w których prowadzone są warzywniaki, wytwarzali więcej odpadów niż właściciele innych lokali użytkowych w zasobach wspólnoty, w których znajdują się np. sklep mięsny, obuwniczy czy spożywczy, za całkowicie dowolne i nie znajdujące potwierdzenia w przedstawionym materiale dowodowym.
W konsekwencji powyższej analizy sąd uchylił zaskarżoną uchwałę jako sprzeczną z art. 12 ust. 3 uwl.
Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 13 września 2019 r., sygn. akt I C 51/19.
Oprac. PB