Pytanie. Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo uchwalić regulamin, który upoważnia administratora nieruchomości do nakładania kar finansowych na członków wspólnoty za naruszenie zasad w nim przewidzianych?
Odpowiedź. Wspólnota nie posiada kompetencji ustanawiania w regulaminie kar finansowych dla zarządcy nieruchomości przewidzianych za naruszenie jego postanowień.
Uzasadnienie. Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 20 stycznia 2014 r. (sygn. akt I ACa 1394/13), przedmiotem uchwał właścicieli lokali (art. 22 i 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) mogą być jedynie takie sprawy, które dotyczą nieruchomości wspólnej. Przepisy te rozstrzygają kwestie: czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd, podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali oraz połączenia dwóch lokali. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, o jakiej wprost mowa w art. 22 ust. 4 uwl, dotycząca połączenia dwóch lokali lub podziału lokalu. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada uprawnień do ingerowania w formie uchwały, w tym także w postaci uchwalania tzw. regulaminów, w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu, pomimo posiadania także uprawnienia, czy raczej obowiązku, rozstrzygania także konfliktów powstających na tle stosunków własnościowych i współżycia sąsiedzkiego. Ten sam sąd w innym wyroku z 8 września 2010 r. (sygn. akt VI ACa 76/10) wskazał, że nie można w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej jednostronnie wykreować stosunku obligacyjnego między nią a jednym z jej członków. W związku z powyższym należy uznać, że umożliwienie wspólnocie nakładania kar pieniężnych oznaczałoby ingerowanie w relację o charakterze konsensualnym, co pozostawałoby w oczywistej sprzeczności z zasadami regulującymi tworzenie i funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. Roszczenia wynikające np. z uporczywego zakłócania ciszy nocnej lub innych działań na szkodę pozostałych członków wspólnoty powinny być dochodzone na drodze cywilnoprawnej bądź prawnokarnej, w zależności od okoliczności konkretnego przypadku. Jeżeli wspólnota podjęłaby uchwałę zakładającą wprowadzenie tego typu regulaminu, to na podstawie art. 25 uwl właściciel lokalu może zaskarżyć ją do sądu.
Mateusz Górski
prawnik