Sąd uznał, że przyjęcie w uchwale wyższej stawki za ciepło wyłącznie dla lokalu użytkowego, przy zastrzeżeniu, że obowiązuje ona do dnia wymiany w lokalu użytkowym stolarki okiennej na okna co najmniej dwuszybowe, nie była sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Rażące niedbalstwo w zakresie utrzymania stanu witryn nie mieściło się w miarach i normach technicznych.
Sąd uznał, że zgodnie z orzecznictwem (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 18 grudnia 2012 r., sygn. akt I ACa 970/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 25 czerwca 2015 r., sygn. akt I ACa 222/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 21 września 2015 r., sygn. akt I ACa 248/15), wobec braku opomiarowania poszczególnych lokali, dostarczane do nich ciepło mogło być rozliczane jako koszt zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 i 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048; dalej: uwl), wobec czego za niezasadny należało uznać podniesiony w uzasadnieniu pozwu argument, że kwestia zaliczki na koszty ogrzewania nie powinna stanowić przedmiotu uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Jak ustalił biegły sądowy, ogrzanie 1 mkw. powierzchni lokalu użytkowego wymagało o 50,32 proc. większej ilości energii cieplnej w stosunku do ilości energii niezbędnej do ogrzania lokalu mieszkalnego. Skoro zaś stawka właściwa dla lokali mieszkalnych wynosiła 3,96 zł/mkw., to w świetle opinii biegłego wysokość stawki dla lokalu użytkowego powinna wynosić 5,95 zł/mkw. (3,96 zł x 150,32 proc.). Sąd zauważył, jednak, że powyższa proporcja została ustalona dla lokali znajdujących się w normalnym, projektowanym użytkowaniu, a rażące niedbalstwo powoda w zakresie utrzymania stanu witryn (pęknięcia i brak należytego osadzenia części szyb) nie mieściło się w miarach i normach technicznych, zaś dodatkowy ubytek energii cieplnej wynikający z tych zaniedbań można było oszacować na ok. 10 proc. Przy uwzględnieniu tego kryterium koszt ogrzania przypadający na 1 mkw. lokalu użytkowego powoda wynosiłby 6,55 zł/m2 (5,95 zł x 110 proc.). Natomiast przed podjęciem zaskarżonej uchwały stawka zaliczki na ogrzewanie lokalu użytkowego wynosiła 4,85 zł/mkw., a skoro nie wynikało z materiału dowodowego, aby stawka ta była kwestionowana, tę właśnie wartość należało w ocenie sądu przyjąć jako wyjściową do oceny prawidłowości podwyżki dokonanej w zaskarżonej uchwale.
Jak wynikało z korespondencji poprzedzającej podjęcie uchwały, podwyżka stawki wynikała z niewykonania przez powoda modernizacji witryn lokalu użytkowego poprzez wymianę okien jednoszybowych na energooszczędne, co najmniej dwuszybowe. Gdyby zatem, opierając się na opinii biegłego, przyjąć, że ze względu na brak modernizacji witryn w lokalu użytkowym o 50,32 proc. większa powinna być dotychczasowa stawka dla tego lokalu, to kwota ta wynosiłaby 7,29 zł/mkw. (4,85 zł x 150,32 proc.), a przy uwzględnieniu dodatkowego zużycia ciepła wynikającego ze złego stanu witryn stawka ta wynosiłaby 8,02 zł/mkw. (7,29 zł x 110 proc.). Mając powyższe na uwadze, sąd uznał, że przyjęcie w zaskarżonej uchwale opłaty 7,92 zł/mkw., przy zastrzeżeniu, że obowiązuje ona do dnia wymiany w lokalu użytkowym stolarki okiennej na okna co najmniej dwuszybowe, nie mogło być uznane za sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i za naruszające prawnie chroniony interes powoda. Brak było zatem podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały.
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 6 grudnia 2023 r., sygn. akt I C 2413/20
Oprac. PB