Uchwała wspólnoty mieszkaniowej zatwierdzająca sprawozdanie finansowe, w którym ujęto wydatki na usługi concierge i opiekę trenera, są niegodne z ustawą o własności lokali i zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Świadczenia te nie służą utrzymaniu nieruchomości wspólnej, lecz realizują prywatne potrzeby wybranych właścicieli lokali.
Sąd uznał za uzasadnione stanowisko powoda, że sprawozdanie finansowe wspólnoty obarczone było nieprawidłowościami, które musiały prowadzić do uznania go za nierzetelne i nieprawidłowe, bowiem w umieszczono w nim kategorie, które nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, której definicja została zawarta w art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl). Zgodnie z tym przepisem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jeśli w skład wspólnoty wchodzi kilka budynków, nieruchomość składa się z części tych wszystkich budynków (art. 3 ust. 5 uwl).
Zgodnie z art. 12 ust. 2 uwl, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Art. 14 uwl zawiera przykładowe wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zaliczone do nich mogą być także wydatki na inne cele, ale tylko wtedy, jeśli są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, czyli gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Przepisy określają dozwolony zakres działania wspólnoty mieszkaniowej – jest ona powołana do decydowania wyłącznie o sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, w tym kosztów utrzymania tej nieruchomości. Może więc ponosić i rozliczać w ramach zaliczek właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu takie tylko wydatki, które są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
W świetle tych wywodów sąd uznał, że wydatki na pokrycie usług concierge i usług z zakresu opieki trenera w kompleksie fitness nie mogą zostać zaliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie mają bowiem nic wspólnego z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, lecz służą zaspokajaniu indywidualnych potrzeb członków wspólnoty lub załatwianiu ich osobistych spraw. Takie właśnie stanowisko co do usług concierge, w skład których wchodziły m.in. organizacja zakupu i dostarczania leków, żywności, kwiatów, organizacja opieki nad dziećmi, nad osobami starszymi, nad zwierzętami domowymi, organizacja usług takich jak pranie, sprzątanie, prasowanie, organizacja sesji zdjęciowej, imprez okolicznościowych, aranżacja spotkań z ludźmi świata biznesu, mycie samochodów, jazdy testowe – zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 16 grudnia 2020 r. (sygn. akt V ACa 478/20), oddalając apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 14 lipca 2020 r. (sygn. akt II C 528/19), który uchylił uchwałę pozwanej wspólnoty w sprawie ustalenia standardu utrzymania i obsługi nieruchomości w zakresie usług typu concierge, realizowanych na rzecz właścicieli lokali. Usługi z zakresu opieki trenera mają w ocenie sądu podobny charakter jak usługi concierge, gdyż i one zaspokajają wyłącznie indywidualne potrzeby tych członków wspólnoty mieszkaniowej, którzy podczas ćwiczeń w kompleksie fitness korzystają z opieki trenera. W związku z tym sąd uznał, iż pozwana wspólnota nie była uprawniona do finansowania i rozliczania kosztów takich usług z zaliczek wnoszonych przez wszystkich właścicieli lokali, bowiem nie były to koszty zarządu nieruchomością wspólną, tzn. nie były świadczone na rzecz nieruchomości wspólnej. W konsekwencji orzekł, że sprawozdanie finansowe wspólnoty, w którym uwzględniono koszty obsługi concierge i opieki trenera oraz uchwała w sprawie rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i zatwierdzenia sprawozdania finansowego wspólnoty – były niezgodne z art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 uwl, a także z art. 12 ust. 2 i art. 14 uwl oraz zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną, które dają wspólnocie prawo do finansowania z zaliczek właścicieli lokali i rozliczania takich tylko kosztów, które są związane z zarządem nieruchomością wspólną.
Zaskarżona uchwała naruszała również, w ocenie sądu, interes powoda jako właściciela lokalu. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela można mówić wówczas, jeżeli jest ona dla niego niekorzystna (z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia), krzywdząca lub narusza jego prawa. W orzecznictwie przyjmuje się, że uchwała krzywdzi członka wspólnoty jeżeli jest wynikiem wadliwego działania właścicieli lokali, prowadząc do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zaskarżona uchwała legalizowała finansowanie z zaliczek wniesionych przez wszystkich właścicieli lokali (w tym powoda) wydatków, które służyły zaspokajaniu indywidualnych potrzeb niektórych tylko właścicieli lokali. Okoliczności te rodziły, w ocenie sądu, konieczność wyeliminowania jej z obrotu prawnego na podstawie art. 25 ust. 1 uwl.
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 8 stycznia 2025 r., sygn. akt XXV C 288/22
Oprac. PB