Ustanowienie służebności przesyłu na nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga uchwały właścicieli lokali, niezależnie od tego, czy jest to dla nich korzystne. Sama decyzja spółdzielni nie wystarczy do skutecznego obciążenia nieruchomości wspólnej na potrzeby instalacji ciepłowniczej.
Postanowieniem z 22 sierpnia 2023 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie odmówił wpisania do księgi wieczystej służebności przesyłu obejmującej kilkadziesiąt metrów instalacji ciepłowniczej prowadzącej do bloku mieszkalnego spółdzielni i indywidualnych właścicieli lokali. Następnie Sąd Okręgowy w Krakowie (postanowienie z 27 grudnia 2023 r., sygn. akt II Ca 2744/23) oddalił apelację wnioskodawcy, czyli spółdzielni mieszkaniowej będącej współwłaścicielem nieruchomości. Ustalił bowiem, że spółdzielnia mieszkaniowa złożyła w formie aktu notarialnego oświadczenie o ustanowieniu służebności przesyłu na nieruchomości będącej współwłasnością spółdzielni i właścicieli wyodrębnionych lokali. Właściciele ci nie podjęli jednak, wspólnie ze spółdzielnią, uchwały o zgodzie na ustanowienie służebności, a sąd uznał, że bez takiej uchwały ustanowienie służebności było nieskuteczne.
Spółdzielnia wniosła do Sądu Najwyższego o przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania ze względu na wystąpienie zagadnień prawnych:
1) czy złożenie przez spółdzielnię mieszkaniową w imieniu właścicieli lokali oświadczenia woli o ustanowieniu służebności przesyłu na nieruchomości stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nad nieruchomością?
2) czy na uznanie, że dana czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nad nieruchomością, ma wpływ cel podejmowanej czynności oraz jej korzystność z punktu widzenia właścicieli lokali?
Sąd Najwyższy stwierdził, iż nie budzi wątpliwości, że ustanowienie służebności gruntowej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością, a zatem także ustanowienie służebności przesyłu przekracza zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 305 (4) ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc). Do podjęcia takiej czynności potrzebna jest uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl), w związku z art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Sąd podkreślił, że treść art. 22 uwl i art. 199 kc, posługujących się tym samym pojęciem, nie daje podstaw do różnicowania kwalifikacji ustanowienia służebności, jako czynności wykraczającej poza zwykły zarząd, w zależności od tego, czy ustanowienie służebności jest korzystne dla wszystkich współwłaścicieli.
Skarżący co prawda przedstawił rozbieżności w orzecznictwie, lecz w ocenie Sądu Najwyższego dotyczyły one zagadnienia innego niż przedstawione we wniosku, a mianowicie: czy ustanowienie służebności należy do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, czy też stosuje się wyłącznie art. 199 kc? W niektórych orzeczeniach Sąd Najwyższy uznawał, że ustanowienie służebności gruntowej w ogóle pozostaje poza kompetencjami wspólnoty mieszkaniowej (uchwała z 5 lutego 2010 r., sygn. akt III CZP 127/09). Przy takiej wykładni do ustanowienia służebności konieczne jest oświadczenie wszystkich właścicieli lokali, a w jego braku konieczne byłoby postanowienie sądu wydane na wniosek właścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 199 kc). Jednak w późniejszych orzeczeniach Sąd Najwyższy przyjął, że art. 22 ust. 2 uwl całkowicie wyłącza stosowanie art. 199 kc (uchwała z 27 marca 2014 r., sygn. akt III CZP 122/13). Przy takiej wykładni środkiem ochrony mniejszości jest prawo do zaskarżenia uchwały wspólnoty wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Jednak to zagadnienie nie występowało w przedmiotowej sprawie. Wystąpiłoby ono dopiero w przypadku podjęcia uchwały wymaganej przez art. 22 ust. 2 uwl i sporu, czy wyłącza ona potrzebę uzyskania zgody sądu, o której mowa w art. 199 kc.
W związku z tym Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 5 maja 2026 r., sygn. akt I CSK 2024/24.
