Pytanie. Wspólnota mieszkaniowa chce uchwalić regulamin porządku domowego, w którym zobowiąże właścicieli lokali do osobistego sprzątania korytarzy, klatki schodowej oraz podlewania zieleni wokół budynku. Czy może wprowadzić taki obowiązek w regulaminie?
Odpowiedź. Regulamin porządku domowego nie może nakładać na właścicieli lokali obowiązku osobistego wykonywania prac na rzecz wspólnoty, takich jak sprzątanie korytarzy, koszenie trawy czy podlewanie klombów. Właściciele mogą być zobowiązani do partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, ale nie do wykonywania osobistych świadczeń na rzecz wspólnoty.
Uzasadnienie. Regulamin porządku domowego służy określeniu zasad korzystania z budynku oraz nieruchomości wspólnej. Jego uchwalenie nie jest obowiązkowe, ale w budynkach zamieszkania zbiorowego znajduje praktyczne uzasadnienie, ponieważ pozwala uporządkować zasady wspólnej egzystencji mieszkańców i ograniczyć konflikty. Podstawą przyjęcia takiego regulaminu we wspólnocie mieszkaniowej jest art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2026 r. poz. 232), zgodnie z którym właściciel powinien przestrzegać porządku domowego, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Nie oznacza to jednak, że regulamin może dowolnie rozszerzać obowiązki właścicieli. Wspólnota może regulować zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, ale nie może nakładać na właścicieli obowiązkowych świadczeń osobistych, które nie wynikają z ustawy. Dlatego w regulaminie nie powinny znaleźć się postanowienia zobowiązujące właścicieli do osobistego sprzątania korytarzy, koszenia trawy przed budynkiem czy podlewania klombów. Jedyną dopuszczalną formą jest obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że wspólnota może zdecydować o zapewnieniu utrzymania czystości przez firmę sprzątającą, gospodarza budynku albo inny podmiot, a następnie rozliczyć koszty takiej usługi w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie może natomiast zastąpić tego uchwałą nakazującą właścicielom wykonywanie określonych prac fizycznych według harmonogramu.
Dopuszczalne jest natomiast wprowadzenie do regulaminu postanowień dotyczących dbania o czystość i porządek na korytarzach, klatkach schodowych, w piwnicach oraz innych częściach wspólnych. Powinny mieć one charakter porządkowy, a nie nakładać obowiązku osobistego świadczenia pracy. Możliwe jest również przewidzenie fakultatywnych zasad, np. dobrowolnego sprzątania określonej części wspólnej powiązanego z obniżeniem opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej. Regulamin może zobowiązywać mieszkańców do niezaśmiecania części wspólnych, utrzymywania porządku przy korzystaniu z budynku i respektowania zasad współżycia sąsiedzkiego. Nie może jednak nakazywać właścicielom wykonywania konkretnych prac na rzecz wspólnoty, ponieważ taki obowiązek wykracza poza dopuszczalny zakres regulaminu porządku domowego.
Mateusz Górski
prawnik
