Uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą zostać w mocy, mimo licznych zarzutów formalnych, jeżeli zostały podjęte w sytuacji celowego blokowania działań przez organy wspólnoty i służą przywróceniu prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Konflikty wewnętrzne w zarządzie i działania paraliżujące wspólnotę nie mogą uniemożliwiać właścicielom podejmowania decyzji koniecznych dla zabezpieczenia interesów całej nieruchomości.
Kwestionując zaskarżone uchwały powódka podniosła, że nie została powiadomiona o zebraniu, na którym były one podjęte, a część członków wspólnoty była reprezentowana na nim przez pełnomocników, którzy nie mieli właściwego umocowania, zaś udziały właścicieli lokali zostały wskazane nieprawidłowo, a listy do głosowania nie zawierały rubryki do wpisywania głosów wstrzymujących się. Ponadto twierdziła, że uchwały naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz jej interesy jako właścicielki lokalu.
Jak wynika z art. 31 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) zebrania ogółu właścicieli lokali mogą być w razie potrzeby zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl lub zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę. Zgodnie z art. 32 ust. 1 uwl, o zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W myśl art. 32 ust. 2 uwl w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.
W omawianej sprawie nie ulegało wątpliwości, że w pozwanej wspólnocie istniał konflikt pomiędzy jednym z członków zarządu a pozostałymi jego członkami i zarządcą (administratorem). Przeprowadzone postępowanie wykazało, że z racji złej sytuacji finansowej wspólnoty i oczekiwań administratora dotyczących rozwiązania tych kłopotów poprzez drastyczne podniesienie stawek opłat za CO, a nie szukanie oszczędności, członkowie wspólnoty chcieli uzyskać dostęp do dokumentacji, lecz administrator ograniczył im dostęp do niektórych dokumentów, a innych w ogóle nie chciał udostępnić. Z tej przyczyny 11 członków wspólnoty dysponujących ponad 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej wystąpiło z wnioskiem o zwołanie zebrania. Choć z art. 31 uwl wynika, iż zebranie na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej zwołuje zarząd lub zarządca, a w przedmiotowej sprawie zwołał je tylko jeden członek trzyosobowego zarządu, w ocenie sądu nie można uznać, że taki sposób zwołania zebrania był nieprawidłowy. W obliczu konfliktu pomiędzy dwoma członkami zarządu i administratorem z jednej strony, a trzecim członkiem zarządu z drugiej oraz postawą administratora, który odmówił zorganizowania zebrania, trudno uznać, by zwołanie zebrania w sprawach niecierpiących zwłoki przez jednego tylko członka wieloosobowego zarządu było wadliwe. Obstrukcja dwóch członków zarządu i administratora nie mogła bowiem pozbawiać wspólnoty możliwości działania.
Jeśli zaś chodzi o sposób powiadamiania członków wspólnoty o zebraniu, to pisemne zawiadomienia o zebraniu wraz ze wskazaniem jego porządku obrad oraz dnia, godziny i miejsca zebrania zostały z odpowiednim wyprzedzeniem wrzucone do skrzynek pocztowych właścicieli lokali, a dodatkowo tożsame zawiadomienie wywieszone zostało na tablicy ogłoszeń na każdej klatce schodowej. Sposób zawiadomienia o zebraniu był więc zgodny z art. 32 ust. 1 uwl.
Co do zarzutu braku rubryki w listach do głosowania dla odnotowania osób wstrzymujących się od głosu, sąd zauważył, że choć rubryka taka rzeczywiście nie została ujęta w sporządzonych tabelach, to jednak została dopisana na listach i tam podano kto z właścicieli wstrzymał się od głosu.
Jeśli chodzi o uchwałę dotyczącą odwołania zarządu to, zdaniem sądu, nie można uznać, by naruszała ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powódki jako właścicielki lokalu. Zgodnie z art. 20 ust. 2 uwl, zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Przeprowadzone postępowanie wykazało, że w zarządzie wspólnoty był ostry konflikt, który negatywnie rzutował na zarządzanie nieruchomością wspólną. Poza tym osoby, które miały większość w zarządzie, w tym powódka, ignorowały członków wspólnoty i działały wbrew ich woli. W obliczu problemów finansowych i podwyżek cen opału osoby te nie chciały, jak sugerowali to członkowie wspólnoty, szukać oszczędności poprzez znalezienie tańszego dostawcy i dokonywanie kontroli dostaw. Nie chciały też zweryfikowania zasadności zatrudnienia na pełny etat palacza i ujawnienia przed właścicielami wysokości pobieranego przez niego wynagrodzenia. Trudno natomiast uznać za racjonalne upieranie się przy dostawach węgla przez jednego tylko dostawcę bez rozpoznania rynku, czy też akceptowanie całkowitego braku kontroli nad ilością dostarczanego opału. Trudno też uznać za zgodne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością zatrudnianie na pełen etat palacza do obsługi kotłowni opalającej 24 lokale, nawet przy przyjęciu, że do jego obowiązków należało też sprzątanie.
O tym, że zarząd działał wbrew interesom wspólnoty, świadczy także to, że w obliczu ostrego konfliktu właścicieli lokali z zarządcą wspólnota podpisała z nim nową, mniej korzystną umowę, która uniemożliwiała wypowiedzenie jej do czasu spłaty kredytu przez wspólnotę.
Ponieważ zarząd faktycznie nie reprezentował interesów wspólnoty, uchwała o jego odwołaniu nie naruszała zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, ani interesów powódki jako właścicielki lokalu. Z punktu widzenia właściciela lokalu istotne jest bowiem, aby zarząd był sprawny i działał w zgodzie z wolą podmiotu, na czele którego stoi, a nie wbrew tej woli.
W ocenie sądu nie naruszała też zasad prawidłowego zarządzania uchwała w sprawie odwołania zarządcy. Przeprowadzone dowody wykazały, iż ten nie zarządzał nieruchomością w sposób racjonalny, a do tego utrudniał członkom wspólnoty sprawowanie kontroli nad finansami i nie dopuszczał ich do dokumentów. Ponadto wydawał pieniądze wspólnoty na cele, które nie powinny być z tych środków finansowane, jak catering na imprezę gminną czy wieniec na pogrzeb ojca członka zarządu. Biorąc pod uwagę nieprawidłowy sposób gospodarowania finansami uznać należało, że uchwała w sprawie odwołania zarządcy nie naruszyła zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ani interesów powódki jako właścicielki lokalu.
Nie wzbudziło też wątpliwości sądu, że choć porządek obrad zebrania nie przewidywał zajmowania się kwestią umowy z zarządcą, to uchwała o jego odwołaniu mogła być podjęta w ramach spraw różnych.
Natomiast w kwestii uchwały w sprawie przyjęcia nowej stawki za CO, to dotyczyła ona zmiany w obowiązkach właścicieli lokali i z tej racji, zgodnie z art. 32 ust. 2 uwl, powinna być wskazana w zawiadomieniu o zebraniu. Biorąc jednak pod uwagę wyjątkowe okoliczności zwołania zebrania, a także fakt, że zarówno większość członków zarządu, jak i zarządca ignorowali właścicieli lokali i doprowadzili swoimi działaniami do tego, że wspólnota nie miała ani środków na zakup opału, ani zgromadzonego opału na zbliżającą się zimę, sąd doszedł do przekonania, że uchylenie uchwały z powodu niedopełnienia warunków formalnych jej podjęcia byłoby w okolicznościach tej sprawy sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93).
Mając na uwadze powyższe sąd oddalił powództwo w całości.
Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z 29 września 2025 r., sygn. akt I C 450/22
Oprac. PB