Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która nakłada na właścicieli znaczne, wieloletnie obciążenia finansowe, a której nie sposób przypisać cech racjonalności, stanowi naruszenie interesu właściciela. Decyzja co do sposobu i zakresu zmian np. ogrzewania nieruchomości powinna być poprzedzona analizą możliwości, celowości i kosztów możliwych alternatyw przy uwzględnieniu aktualnego stanu i potrzeb nieruchomości wspólnej.
Sąd zaznaczył, że kontrola czy dana uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, powinna być dokonywana przez pryzmat celowości wykonania danego zadania objętego uchwałą, jak również kosztów jego przeprowadzenia. Zatem sąd weryfikuje zasadność żądania uchylenia uchwały, oceniając nie tylko celowość gospodarczą, ale i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem w omawianej sprawie przed podjęciem zaskarżonych uchwał wspólnota nie przeprowadziła żadnego rozeznania w zakresie celowości i możliwości zastosowania innych aniżeli gazowe źródeł ogrzewania. Nie przeanalizowała porównawczo kosztów instalacji i eksploatacji ogrzewania elektrycznego, co w sytuacji, gdy trzy lokale posiadały już instalację elektryczną, stanowiło zdaniem sądu rażące naruszenie zasad prawidłowego zarządzania, a jednocześnie naruszało indywidualny interes właścicieli lokali, którzy mieli zostać obciążeni kosztami tej inwestycji. Decydując o zakresie inwestycji, wspólnota nie analizowała możliwości zainstalowania jednego wspólnego kotła, uwzględniając w uchwale nie tylko część wspólną, ale także kosztowne instalacje – kotły w poszczególnych lokalach. Przy tym wybór ogrzewania gazowego był zdeterminowany jedynie hipotetyczną możliwością uzyskania premii, oferowanej przez bank w przypadku zaciągnięcia wieloletniego zobowiązania kredytowego na finansowanie instalacji gazowej, przy świadomości, że brak zgody na objęcie instalacją któregoś z lokali (a brak zgody powoda był wyrażany jeszcze przed podjęciem uchwały) pozbawi wspólnotę tej korzyści, czyniąc wydatek nieekonomicznym. Taki zresztą scenariusz zakładała kolejna uchwała, przewidująca podwyższenie stawki remontowej – a zatem możliwe dalsze wieloletnie zwiększenie kosztów obciążających wszystkich właścicieli – na wypadek nieuzyskania premii z różnych przyczyn (w tym także rezygnacji). W tych okolicznościach sąd orzekł, iż podjęcie uchwały zmierzającej do zmiany sposobu ogrzewania budynku i mieszkań na ogrzewanie gazowe oraz uchwał dotyczących zaciągnięcia kredytu i zwiększenia obciążeń właścicieli nie znajdowało żadnego uzasadnienia – i to zarówno z punktu widzenia celowości gospodarczej i ekonomicznej – jak i przede wszystkim rzetelności tej decyzji. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która nakłada na właścicieli znaczne wieloletnie obciążenia finansowe, a której nie sposób przypisać cech racjonalności, niewątpliwie stanowi naruszenie interesu właściciela, którego ochronie służy art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl). W odniesieniu do instalacji gazowej sąd wskazał, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i znajdujące się w wydzielonych lokalach, jednak aby elementy takie zostały uznane za przedmiot współwłasności, nie mogą one służyć wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, ale w jakimś, chociażby minimalnym zakresie powinny być przeznaczone na użytek nieruchomości wspólnej. Dopiero wtedy stanowią część tej nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 uwl, z której właściciele lokali zobowiązani są korzystać w taki sposób, by nie utrudniać dostępu do niej innym współwłaścicielom oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 uwl). Tym samym zaskarżona uchwała wykraczała poza zakres kompetencji wspólnoty, która ogranicza się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Nie negując zatem celowości zmiany sposobu ogrzewania nieruchomości – mającej doprowadzić do likwidacji ogrzewania węglowego – sąd uznał, iż ewentualna decyzja co do sposobu i zakresu tej zmiany powinna być poprzedzona analizą możliwości, celowości i kosztów możliwych alternatyw przy uwzględnieniu aktualnego stanu i potrzeb nieruchomości wspólnej. Gdyby taka analiza doprowadziła do uzasadnionego wniosku, że pomimo istnienia instalacji elektrycznych w części lokali technicznie i ekonomicznie zasadna byłaby zmiana ogrzewania na gazowe, to sprzeciw powoda nie byłby skuteczny. Jednak w wykazanym stanie rzeczy podjęcie kwestionowanych uchwał było pochopne, a decyzja wspólnoty, niepoprzedzona nawet pobieżną analizą, nie mogła być uznana za racjonalną i uwzględniającą rzeczywisty interes wspólnoty.
Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 23 kwietnia 2024 r., sygn. akt I C 1148/23
Oprac. PB