Pytanie. Dostawcy wystawiają faktury za dostawę poszczególnych mediów na wspólnotę mieszkaniową. Zobowiązania regulowane są z konta wspólnoty. Rozliczenia mediów z mieszkańcami dokonywane są według faktycznego zużycia, które wspólnota ustala na podstawie odczytu urządzeń pomiarowych (podliczników), przypisanych do poszczególnych lokali. Poza pobieraniem zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, funduszu remontowego, kosztów administrowania oraz pobieraniem zaliczek na media wspólnota uzyskuje dodatkowo wpływy w postaci pożytków z tytułu wynajmu pomieszczeń piwnicznych dla właścicieli lokali mieszkalnych należących do wspólnoty. Czy w świetle art. 113 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2004 r. Nr 54 poz. 535, dalej: ustawa o VAT) wspólnota powinna wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, odsprzedaż mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, zwolnioną przedmiotowo z VAT zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 10 i 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. 2013 poz. 1722 ze zm., dalej: rozporządzenie) z podatku VAT?
Odpowiedź. Do limitu określonego w art. 113 ustawy o VAT nie powinna być wliczana odsprzedaż mediów (refaktura) na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych korzystających ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia.
Uzasadnienie. W analizowanej sprawie wspólnota mieszkaniowa korzysta z tzw. zwolnienia podmiotowego uregulowanego art. 113 ustawy o VAT. Zwolnienie od podatku w oparciu o § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę od członków tej wspólnoty lub innych użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy. Odsprzedaż przez wspólnotę mediów na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych, w przypadku gdy lokale te wykorzystywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia. Pojawiają się wątpliwości, czy opłaty za media należy wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Mając na uwadze cechy charakterystyczne związku usługi z nieruchomością i odnosząc je do analizowanego art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT, należy wskazać, że czynność polegająca na odsprzedaży mediów ma określony związek z konkretną nieruchomością, ale nie jest to związek bezpośredni. Dodatkowo nieruchomość nie jest elementem konstytutywnym transakcji, ponieważ podstawowym jej elementem są: woda, ciepło czy odprowadzanie ścieków. W konsekwencji odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
W analizowanej sprawie należy zatem stwierdzić, że w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa dokonuje odsprzedaży mediów (refaktura), tj. zimnej wody, odprowadzania ścieków oraz centralnego ogrzewania, na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych korzystających ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia, to nie można uznać świadczonej czynności jako transakcji związanej z nieruchomością. Innymi słowy, wartość tych refakturowanych mediów (korzystających ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia) nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
Marcin Szymankiewicz
doradca podatkowy