Prawie dwa lata minęły od nowelizacji ustawy o własności lokali. Zniesienie zasady niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej pociągnęło za sobą skutki, które stały się odczuwalne dopiero teraz. Jedną z tego typu nieplanowanych konsekwencji zmiany przepisów są utrudnienia dla wspólnot przy dochodzeniu roszczeń od współwłaścicieli lokali za utrzymanie nieruchomości wspólnej.
Nowelizacja ustawy o własności lokali z 12 czerwca 2015 r. (dalej: uwl), która weszła w życie 29 sierpnia 2015 r., miała na celu przede wszystkim rozwiązać problem z liczeniem głosów we wspólnotach z dużymi halami garażowymi. Po zmianach współwłaściciele takiego garażu nie muszą już uzgadniać wspólnego stanowiska w sprawie oddania głosu oraz mogą oddać oddzielny głos o sile proporcjonalnej do udziału we współwłasności lokalu garażowego. Udział ten mnoży się z udziałem całego garażu w nieruchomości wspólnej, co przekłada się na siłę głosu każdego współwłaściciela garażu. Nowelizacja nie wprowadziła jednak definicji lokalu garażowego, tylko zniosła zasadę niepodzielności udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych (zarówno lokalu mieszkalnego, hali garażowej czy innego lokalu użytkowego) jest oddzielnym podmiotem praw i obowiązków i powinien być rozliczany z ciężarów utrzymania nieruchomości wspólnej osobno.
Przed nowelizacją
Zgodnie z art. 12 ust. 2 uwl właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Art. 3 uwl określał jednoznacznie matematyczny sposób wyznaczania udziału w nieruchomości wspólnej, który (w braku innych przepisów szczególnych w ówczesnym stanie prawnym) nie dopuszczał jego dalszego dzielenia. Współwłaściciele jednego lokalu posiadali zatem jeden niepodzielny udział w nieruchomości wspólnej, stąd wszelkie prawa i obowiązki przysługiwały im niepodzielnie w związku z posiadaniem tytułu własności do tego udziału.
W poprzednim stanie prawnym ustawa o własności lokalu nie regulowała sposobu dochodzenia roszczeń od współwłaścicieli w razie niewywiązania się z uiszczenia opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Mam tu na myśli, czy wspólnota musiała podzielić roszczenie w odpowiednich proporcjach i pozwać każdego ze współwłaścicieli w tej proporcji czy też mogła pozwać niektórych bądź wszystkich współwłaścicieli solidarnie i dochodzić całego roszczenia od wszystkich bądź jedynie od niektórych z nich. Odpowiedzialność solidarna występuje bowiem wtedy, gdy kilku dłużników jest zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych.
Możliwość solidarnego obciążenia współwłaścicieli lokalu obowiązkiem uiszczenia należności ma kolosalne znaczenie z punktu widzenia windykacji roszczeń i ewentualnej jej egzekucji przed komornikami. Otóż w przypadku orzeczenia sądu ze stwierdzeniem solidarności skuteczne zajęcie majątku jednego ze współwłaścicieli umożliwi zaspokojenie nie tylko roszczeń w ramach jego udziału, ale całego długu także w częściach przypadających na pozostałych współwłaścicieli. (…)
Autor: Jan Jakub Jańczak
Cały tekst dostępny w nr 2/2017