Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych planuje powiększyć lub utworzyć parking. Planując rozmieszczenie miejsc postojowych, należy wziąć pod uwagę m.in. odległość parkingu od placów zabaw, nawierzchnię i spadek zapewniający spłynięcie wody. O czym jeszcze powinna pamiętać wspólnota?
Warunki prawne, jakim powinny odpowiadać parkingi i garaże dla samochodów, określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm., dalej: rozporządzenie). Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Na autorze projektu, a następnie na urzędzie wydającym pozwolenie na budowę spoczywa obowiązek przestrzegania rozporządzenia.
Odległość od zabudowań
Odległość stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego nie może być mniejsza niż:
- dla samochodów osobowych:
- 7 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
- 10 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
- 20 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych,
- dla samochodów innych niż samochody osobowe:
- 10 m – w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,
- 20 m – w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.
Stanowiska postojowe, w tym również zadaszone, oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
- dla samochodów osobowych:
- 3 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
- 6 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
- 16 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych,
- dla samochodów innych niż samochody osobowe:
- 6 m – w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,
- 16 m – w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.
Rozporządzenie przewiduje wyjątki od wskazanych wyżej wymogów np. nie jest wymagane zachowanie odległości w przypadku parkingów niezadaszonych składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku. Zachowanie odległości nie jest też wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową, nie jest również wymagana przy sytuowaniu parkingów między liniami rozgraniczającymi ulicę. Chodzi o to, aby nowa inwestycja budowlana w zakresie parkowania nie obciążała wyłącznie dróg publicznych (miejsc postojowych na tych drogach), jak również miejsc postojowych zaprojektowanych dla sąsiednich nieruchomości.
Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, w liczbie nie większej niż 6 proc. ogólnej liczby stanowisk postojowych, jednak nie mniejszej niż 1, mogą być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania.
Wymagania dla stanowisk postojowych
Stanowiska postojowe dla samochodów powinny mieć wymiary wynoszące co najmniej:
- szerokość 2,5 m i długość 5 m – w przypadku samochodów osobowych,
- szerokość 3,6 m i długość 5 m – w przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne,
- szerokość 3,5 m i długość 8 m – w przypadku samochodów ciężarowych,
- szerokość 4 m i długość 10 m – w przypadku autobusów.
W przypadku usytuowania wzdłuż jezdni stanowiska postojowe dla samochodów powinny mieć wymiary wynoszące co najmniej:
- szerokość 3,6 m, z możliwością ograniczenia do 2,5 m – w przypadku zapewnienia możliwości korzystania z przylegającego dojścia lub ciągu pieszo–jezdnego, i długość 6 m – w przypadku samochodów osobowych,
- szerokość 3,6 m i długość 6 m – w przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne,
- szerokość 3 m i długość 15 m – w przypadku samochodów ciężarowych,
- szerokość 3 m i długość 19 m – w przypadku autobusów.
Stanowiska postojowe i dojazdy manewrowe dla samochodów powinny mieć nawierzchnię utwardzoną lub co najmniej gruntową stabilizowaną, ze spadkiem zapewniającym spływ wody. Stanowiska przeznaczone do mycia i niezawodowego przeglądu samochodów na parkingach powinny mieć doprowadzenie wody oraz twardą nawierzchnię ze spadkami zapewniającymi spływ wody do wpustów kanalizacyjnych z osadnikami błota i łapaczami oleju.
W wyroku z 15 lutego 2023 r. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt II OSK 455/20) orzekł, że fakt, że projekt budowlany nie zawiera danych na temat miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, stanowi uchybienie, które jednak nie jest uchybieniem na tyle istotnym, aby mogło być podstawą uchylenia decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Planowana inwestycja po jej zrealizowaniu, aby mogła być użytkowana, będzie musiała uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Jednym z warunków uzyskania takiego pozwolenia jest złożenie przez kierownika budowy oświadczenia o zgodności wykonania obiektu budowlanego nie tylko z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę, ale także przepisami. Zgodność inwestycji z przepisami (art. 57 ust. 1 pkt lit. a ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682) to także spełnienie wymogu zapewnienia miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, który to wymóg wynika z § 18 ust. 2 rozporządzenia. Jeśli miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych nie zostaną urządzone, to inwestor (który deklaruje, że takie miejsca będą urządzone) nie uzyska pozwolenia na użytkowanie budynku.
Stanowiska postojowe powinny zapewnić możliwość parkowania samochodów zarówno dla użytkowników stałych, jak i przebywających okresowo w danym budynku.
Nowe budynki
Prawo budowlane nie zawiera przepisów, w tym techniczno-budowlanych, które w sposób obligatoryjny czy kategoryczny normowałyby liczbę miejsc postojowych przy nowo wznoszonych obiektach. W takiej sytuacji za obowiązujące dla danej inwestycji należy traktować ustalenia zawarte w warunkach zabudowy, a przy braku takich ustaleń należy urządzić miejsca postojowe w sposób uwzględniający przeznaczenie i sposób zabudowy konkretnej działki budowlanej. W § 18 rozporządzenia brak wskazania określonej liczby minimalnej projektowanych miejsc i w odróżnieniu od przepisów § 19 – 21 nie zawiera żadnych precyzyjnych wyliczeń czy parametrów dotyczących projektowanych miejsc postojowych. Z § 18 ust. 2 rozporządzenia wynika obowiązek organu administracji architektoniczno-budowlanej dostosowania się do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Chodzi zatem o określenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu w zakresie komunikacji, a nie określenie maksymalnej liczby miejsc parkingowych. Oznacza to, że liczba miejsc postojowych i urządzenie parkingu ma odpowiadać wymogom określonym w takiej decyzji.
Wątpliwości w praktyce budzi to, czy miejsca postojowe muszą być zaprojektowane na terenie działki inwestycyjnej, § 18 ust. 1 rozporządzenia wskazuje, że nie zawsze obowiązkiem inwestora jest zaprojektowanie stanowisk postojowych dla samochodów na terenie działki. Miejsca parkingowe powinny być zaprojektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora w miejscu realizacji planowanej zabudowy, to inwestor powinien uwzględniać potrzebę indywidualnego podejścia w zakresie wymogów dotyczących miejsc parkingowych celem uwzględnienia konkretnych okoliczności dotyczących projektowanej inwestycji. W szczególnych okolicznościach urządzenie miejsc postojowych może nastąpić na innej działce niż działka inwestycyjna.
Wymóg urządzenia określonej liczby miejsc postojowych będzie spełniony także wtedy, gdy inwestor zabezpieczy te miejsca na działce sąsiedniej, do której ma tytuł prawny (np. umowę najmu). Liczbę stanowisk postojowych należy dostosować do wymagań wynikających z planu miejscowego. Skoro plan miejscowy dla zabudowy mieszkaniowej nie przewiduje jakichkolwiek stanowisk parkingowych, a dla podstawowego przeznaczenia, jakim są obszary usług publicznych, co najmniej 5 miejsc parkingowych, to taki sposób wyznaczenia tego wskaźnika nie gwarantuje dostępności komunikacyjnej w zakresie miejsc parkingowych.
Sposób rozmieszczenia miejsc
Zadaniem urzędu wydającego decyzję o warunkach zabudowy nie jest szczegółowe określenie liczby miejsc postojowych i sposobu ich rozmieszczenia, lecz określenie zasad (warunków), według których ma to nastąpić na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego. Określenie konkretnej liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych następuje na późniejszym etapie, czyli na etapie tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę), z uwzględnieniem postanowień decyzji o warunkach zabudowy oraz uwzględnieniem przepisów rozporządzenia.
Warto podkreślić, że w kwestii tego, czy liczbę miejsc parkingowych powinna określać decyzja o warunkach zabudowy, występuje rozbieżne orzecznictwo sądów administracyjnych. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 26 kwietnia 2017 r. (sygn. akt II SA/Kr 129/17) orzeczono, że o liczbie miejsc parkingowych powinna rozstrzygać decyzja ustalająca warunki zabudowy. W wyroku Wojewódzkiego Sądu w Krakowie z 26 kwietnia 2017 r. (sygn. akt II SA/Kr 129/17) wskazano, że nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać maksymalną czy minimalną liczbę miejsc parkingowych. Artykuł 54 pkt 2 lit. c ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130) nie precyzuje sposobu określania liczby miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Przepisami takimi nie są też § 18 rozporządzenia. Określenie konkretnej liczby i sposób urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie późniejszym – tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę).
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 12 lipca 2017 r. (sygn. akt II SA/Gd 297/17) jedno mniejsze miejsce postojowe nie stanowi takiego naruszenia prawa, które mogłoby prowadzić do wzruszenia decyzji ostatecznej czy też do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji wydanych we wznowionym postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z 5 marca 2015 r. (sygn. akt I C 172/14) orzeczono, że oddzielenie stanowisk pasem zieleni izolacyjnej nie powoduje, że mamy do czynienia z dwoma oddzielnymi miejscami postojowymi, lecz wciąż z jednym wydzielonym miejscem postojowym.
Aneta Mościcka
prawnik