Nie można ustalać zaliczek na ogrzewanie w sposób ryczałtowy, pomijając obowiązkowy wybór metody rozliczania i uchwalenie regulaminu zgodnego z prawem energetycznym. Wspólnota musi szczegółowo określić zasady obciążania właścicieli kosztami ciepła.
Zgodnie z art. 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl), na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Szczegółowe zasady rozliczania kosztów zakupu ciepła dostarczanego do budynków, rozdzielanego na poszczególne lokale, określa ustawa z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348; dalej upe). Według art. 45a ust. 2, ust. 8, ust. 9, ust. 10 upe, opłaty, o których mowa w ust. 1 (opłaty za paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło), stanowią koszty zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez osoby niebędące odbiorcami (ust. 2). Koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej ogrzewania, stosując metody wykorzystujące dla lokali mieszkalnych i użytkowych: wskazania ciepłomierzy; wskazania urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych; powierzchnię lub kubaturę tych lokali.
Dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, koszty rozlicza się stosując powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali.
Natomiast koszty stałe dostawy ciepła na centralne ogrzewanie rozlicza się wraz z kosztami, o których mowa w pkt 1 lit. b, wykorzystując proporcjonalny udział w powierzchni lub kubaturze lokali (ust. 8).
Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku (ust. 9). Właściciel lub zarządca wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła, dostarczanego centralnie poprzez instalację w budynku. Regulamin taki podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania (ust. 10).
Na gruncie omawianej sprawy sąd wskazał, że zaskarżona uchwała nie spełniała obligatoryjnych wymogów określonych w art. 45a ust. 8, ust. 9 oraz ust. 10 upe. Z tego względu okoliczności, czy wspólnota generowała i ponosiła koszty ogrzewania części wspólnej, a nawet wynagrodzenie osoby, która w okresie grzewczym kontrolowała stan tych urządzeń, nie miały w ocenie sądu znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Zgodnie z art. 45a ust. 8 i 9 upe, obowiązkiem zarządu wspólnoty jest dokonanie wyboru jednej ze wskazanych w art. 45a ust. 8 upe metod rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe i następnie, zgodnie z art. 45a ust. 10 upe, wprowadzenie wybranej metody rozliczania w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynku, a tym samym określenie, którzy właściciele lokali, wg jakich zasad i w jakim zakresie, ponoszą koszty dostarczonego ciepła. W świetle tego niedopuszczalne było, zdaniem sądu, podjęcie uchwały o ustaleniu wysokości zaliczek na pokrycie kosztów ogrzewania w sposób ryczałtowy – równy dla wszystkich właścicieli, bez dokonania wyboru jednej z metod rozliczania i bez określenia szczegółowych kryteriów ponoszenia tych kosztów. Pominięcie obligatoryjnych elementów wewnętrznej regulacji rozliczania kosztów ciepła, wynikającej z art. 45a ust. 8 i ust. 10 upe, narusza wskazaną normę prawną oraz interesy ekonomiczne właścicieli i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Stanowi to oczywiste naruszenie interesu ekonomicznego powoda i każdego członka wspólnoty, w związku z czym sąd uchylił zaskarżoną uchwałę w całości.
Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 15 kwietnia 2025 r., sygn. akt I C 1486/24
Oprac. PB