Wspólnota mieszkaniowa nie ma kompetencji do zakazywania gry na instrumencie w prywatnym lokalu ani do formalnego ograniczania jej do konkretnych godzin. Takie działania naruszałyby prawo właściciela do swobodnego korzystania z lokalu. Gra na pianinie może jednak zostać uznana za przekraczającą przeciętną miarę, co otwiera drogę do sądowego dochodzenia ochrony praw innych właścicieli lokali we wspólnocie.
W jednym z lokali we wspólnocie mieszkaniowej jest pianino, z którego regularnie korzysta właścicielka mieszkania. Z informacji uzyskanych od mieszkańców wynika, że osoba ta uczy się gry, co wiąże się z częstymi i długotrwałymi ćwiczeniami. Dźwięki są słyszalne w sąsiednich lokalach i bywają uciążliwe, szczególnie w godzinach popołudniowych oraz wieczornych. Czy wspólnota ma prawo wprowadzić ograniczenia dotyczące korzystania z instrumentu w budynku, np. poprzez całkowity zakaz gry lub ustalenie konkretnych godzin, w których byłoby to dopuszczalne? Czy przepisy prawa przewidują możliwość regulowania takich kwestii przez wspólnotę? Czy dopuszczalne jest formalne ustalenie godzin, w których dozwolone jest granie na instrumentach muzycznych w budynku wielorodzinnym?
Swoboda korzystania z lokalu
Zgodnie z art. 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2020 poz. 191; dalej: uwl) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Ustawa nie zawiera jednak definicji porządku domowego. W doktrynie wskazuje się, że pojęcie to można rozumieć jako treść wewnętrznego aktu normatywnego wspólnoty mieszkaniowej, którego celem jest uregulowanie zasad korzystania z części wspólnych nieruchomości. Regulacje te mogą obejmować szeroki zakres zagadnień wynikających z konieczności współżycia społeczności lokalnej, a stopień ich szczegółowości może być różny. W szczególności zasady porządku domowego mogą odnosić się do sposobu użytkowania wspólnych pomieszczeń i urządzeń, takich jak pralnie, suszarnie, windy, czy do kwestii związanych z utrzymaniem czystości w obrębie nieruchomości wspólnej, np. korzystania z altan śmietnikowych. Należy jednak podkreślić, że normy te nie mogą naruszać uprawnień właściciela do swobodnego korzystania z lokalu stanowiącego jego wyłączną własność. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do wprowadzania zakazu gry na instrumencie muzycznym w lokalu mieszkalnym ani do narzucania właścicielowi obowiązku ograniczenia gry do określonych przedziałów czasowych (T. Barański [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 13).
Przeciętna miara
Fakt, że wspólnota mieszkaniowa nie może ustanowić określonych zasad porządku domowego ingerujących w sposób korzystania z lokalu, nie oznacza, że właściciel ma nieograniczoną swobodę w podejmowaniu działań w obrębie swojej nieruchomości. Zgodnie z art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc) właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Dopuszczalność określonych form korzystania z prawa własności, mieszczących się w granicach przeciętnej miary, zakłada z jednej strony obowiązek powściągliwego wykonywania uprawnień właścicielskich, z drugiej konieczność tolerowania przez sąsiadów pewnych nieuciążliwych oddziaływań, o ile nie mają one charakteru celowego działania naruszającego prawa innych osób.
Granice dopuszczalnego korzystania z prawa własności w kontekście stosunków sąsiedzkich wyznacza art. 144 kc. W przypadku ich przekroczenia właściciel nieruchomości narażonej na immisje może skorzystać z ochrony przewidzianej w art. 222 § 2 kc, domagając się zaniechania naruszeń oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Sąd Najwyższy w wyroku z 14 maja 2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/00) zauważył, że roszczenie negatoryjne, wynikające z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 kc, może prowadzić nie tylko do zobowiązania właściciela do całkowitego zaniechania immisji, ale również do nałożenia na niego obowiązków mających na celu ograniczenie uciążliwości do poziomu odpowiadającego przeciętnej mierze, a więc zakresowi dopuszczalnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.
Warto rozmawiać
Niezależnie od środków prawnych zarządca może spróbować rozwiązać sytuację w mniej formalny sposób. Pierwszym krokiem może być zorganizowanie spotkania w neutralnej atmosferze, które umożliwi każdemu wyrażenie swojego stanowiska. Celem takiej rozmowy jest pokazanie, że zarządca nie staje po żadnej ze stron, ale działa jako mediator, który ma pomóc w znalezieniu rozwiązania akceptowalnego dla wszystkich.
Drugim krokiem powinno być wspólne poszukiwanie kompromisu, a nie rozwiązań zero-jedynkowych. Zamiast zakazywać gry, można zaproponować ustalenie stałych godzin, w których granie będzie dozwolone np. 16–19 oraz wprowadzenie dni bez gry, jak niedziela. Można też omówić korzystanie z tłumików, pianin cyfrowych ze słuchawkami lub kwestię ustalenia wyjątków, w których dłuższe próby będą dopuszczalne po wcześniejszym poinformowaniu sąsiadów. Taki kompromis da stronom poczucie sprawiedliwego traktowania i wpływu na sytuację.
Kolejnym narzędziem jest stworzenie nieformalnego „miniregulaminu sąsiedzkiego”, obejmującego skonfliktowanych właścicieli lokali, będącego krótkim, wspólnie ustalonym dokumentem, który zawiera konkretne ustalenia i deklaracje współpracy, np. określenie dni i godzin grania, zobowiązanie do informowania o wyjątkowych sytuacjach oraz wzajemną deklarację życzliwości i gotowości do bezpośredniej rozmowy w razie problemów. Takie ustalenie, choć nieformalne, daje podstawę do budowania zaufania. Równolegle zarządca może wydać delikatny, neutralny komunikat przypominający wszystkim mieszkańcom o zasadzie wzajemnego szacunku i realiach życia w budynku.
Mateusz Górski
prawnik
