Uchwała w sprawie modernizacji monitoringu nie narusza interesów właściciela lokalu ani zasad prawidłowego zarządzania, gdyż służy poprawie bezpieczeństwa nieruchomości wspólnej. Tego typu inwestycja ma na celu ochronę mieszkańców przed realnymi zagrożeniami, a nie realizację indywidualnych interesów członków wspólnoty.
Stron powodowa wskazywała, że podjęcie uchwały naruszyło zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również interesy powódki. Stosownie do art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty z powodu jej niezgodności z przepisami prawa albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 6 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) – to na stronie powodowej spoczywa ciężar wykazania i udowodnienia przyczyn uzasadniających uchylenie uchwały.
W omawianej sprawie powódka, w ocenie sądu, nie wykazała, że zaistniały przyczyny uzasadniające uchylenie uchwały stanowiącej przedmiot sporu. Przeprowadzone postępowanie nie wykazało okoliczności, które pozwoliłyby uznać, że uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy skarżącego właściciela. Mimo że strona powodowa podjęła inicjatywę w zakresie sformułowania szeregu zarzutów odnośnie do niegospodarności pozwanej wspólnoty w związku z inicjatywą zmierzającą do dokonania modernizacji systemu monitoringu, to w nie zasługiwały one na uwzględnienie. Sąd uznał, iż uchwała nie naruszała prawa ani interesu właściciela lokalu, bowiem służyła bezpieczeństwu całej wspólnoty. Główną przesłanką podjęcia uchwały była potrzeba zmodernizowania istniejącego od wielu lat systemu i dostosowanie go do nowych technologii, m.in. podłączenia do 24-godzinnego monitoringu nadzorowanego przez pracownika agencji ochrony. Działanie wspólnoty w tym zakresie determinowane było w znacznej mierze prowadzeniem w lokalu powodowej spółki usług hotelarskich, które generowały dla wspólnoty liczne szkody, zakłócenia, zaśmiecanie nieruchomości wspólnej, a nawet zagrożenia dla zdrowia i życia ludzkiego, jak miało to miejsce w sytuacjach, kiedy goście hostelu wychodzili na dach.
Odnosząc się do twierdzeń przedstawiciela powodowej spółki, który zarzucał wspólnocie niegospodarność z uwagi na fakt, że spółka deklarowała gotowość montażu dodatkowej kamery na klatce schodowej prowadzącej do jej lokalu i poniesienia kosztów z tym związanych, sąd uznał, iż wspólnota słusznie podniosła, że taki monitoring pozostawałby w wyłącznej dyspozycji powódki, co mogłoby rodzić problemy z dostępem do niego. Podkreślił, że bezsporną intencją wspólnoty była chęć posiadania nowoczesnego systemu monitoringu, z nowymi kamerami o dużej rozdzielczości, dlatego pozwana dokonała wymiany kamer i dodała kilka nowych, między innymi na klatce schodowej i na dachu, który niejednokrotnie był wykorzystywany w sposób niewłaściwy i zagrażający życiu ludzi. Dotychczasowy system monitoringu był przestarzały, co utrudniało dostęp do nagrań, jak również wpływało na niską jakość nagrywanego obrazu uniemożliwiającą identyfikację sprawców zdarzenia. Sprawdzanie nagrań z monitoringu odbywało się doraźnie w razie zaistnienia niepożądanej sytuacji i polegało na czasochłonnym przeglądaniu wszystkich zapisów z kamer w celu wychwycenia określonej sytuacji. Natomiast nowy monitoring wizyjny posiada system sztucznej inteligencji, niezwłocznie informujący o niepożądanym zdarzeniu, co pozwala na szybką interwencję odpowiednich służb. Okoliczność ta w ocenie sądu niewątpliwie wpłynęła na zwiększenie poczucia bezpieczeństwa mieszkańców. A zatem brak jest podstaw do uznania spornej uchwały za nieracjonalną z punktu widzenia prawidłowych zasad zarządzania nieruchomością wspólną. Sprzeczność z tymi zasadami zachodzi tylko wówczas, gdy większość właścicieli lokali podejmuje decyzje w sposób oczywisty nieracjonalne ekonomicznie, tj. takie, które z całą pewnością lub przeważającym prawdopodobieństwem nie mogą prowadzić do osiągnięcia założonego celu. Natomiast decyzja właścicieli lokali podyktowana została koniecznością zapewnienia poczucia bezpieczeństwa stałym mieszkańcom wobec nadmiernej uciążliwości gości przebywających w hostelu prowadzonym w lokalu powodowej spółki.
Sąd podkreślił, że to większość właścicieli lokali ma prawo decydować o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną, tym samym brak zgody mniejszości właścicieli nie może być utożsamiany z naruszeniem ich interesów. Sąd odniósł się również do zarzutu powódki, jakoby wspólnota podejmując uchwałę decydowała się na poniesienie ciężaru finansowego, który powinien obciążać miasto jako właściciela gruntu użytkowanego przez wspólnotę. Sąd stwierdził, że podjęta przez wspólnotę próba uzyskania od miasta dofinansowania modernizacji systemu monitoringu stanowiła wyraz gospodarności. Natomiast miasto nie było zobowiązane do partycypowania w takich kosztach. Sąd skonstatował, że teren należący do miasta został udostępniony wspólnocie na jej wyłączny użytek, o czym świadczy fakt, że na teren podwórka prowadzi prześwit z bramą, do której klucze i piloty posiadają wyłącznie członkowie wspólnoty. Natomiast kamery od strony ulicy obejmują elewację budynku oraz wejście do niego. Kamery obserwują więc teren miasta (chodnik) z tego tylko powodu, że z chodnika jest dostęp do budynku. Zatem to wejście na posesję wspólnoty zostało objęte monitoringiem i miasto nie ma ani obowiązku prawnego, ani interesu faktycznego w jego finansowaniu.
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 6 maja 2024 r., sygn. akt XXV C 734/22
Oprac. PB