Pytanie. W lokalu mieszkalnym doszło do awarii instalacji wodnej, która powoduje zalewanie lokalu położonego niżej. Właściciel lokalu, w którym znajduje się źródło awarii, przebywa za granicą i nie reaguje na próby kontaktu ze strony zarządcy. Z kolei najemca lokalu odmawia wpuszczenia ekipy technicznej bez zgody właściciela. Zarząd wspólnoty zastanawia się, czy w tej sytuacji może podjąć decyzję o wejściu do lokalu bez zgody właściciela oraz kto ponosi odpowiedzialność za powstałe szkody.
Odpowiedź. Właściciel, a w przypadku najmu także najemca, ma obowiązek udostępnić lokal na żądanie zarządu, przy czym w sytuacjach nagłych zagrażających życiu, zdrowiu lub mieniu dopuszczalne jest natychmiastowe wejście do lokalu bez zgody właściciela, z późniejszym zabezpieczeniem i udokumentowaniem czynności.
Uzasadnienie. W ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) określono prawa i obowiązki właścicieli lokali, sposoby zarządu nieruchomością wspólną, a także uprawnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej. I tak, zgodnie z art. 13 ust. 2 uwl, „na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. W konsekwencji, w sytuacjach określonych w powołanym przepisie, właściciel lokalu ma obowiązek umożliwić wejście do lokalu ekipie technicznej. W przypadku dalszej odmowy wspólnota może dochodzić swoich uprawnień na drodze postępowania sądowego, co jednak wiąże się z istotnym wydłużeniem czasu realizacji czynności.
Należy jednak tę sytuację odróżnić od sytuacji nagłych wymagających natychmiastowych decyzji i wejścia do lokalu, m.in. dotyczących zagrożenia życia, zdrowia, mienia czy też konstrukcji budynku. Wówczas wejście do mieszkania jest dopuszczalne natychmiast i bez zgody właściciela. Przykładem takich nagłych sytuacji może być ulatniający się gaz, poważna awaria wodna czy pożar, w których liczy się ochrona całej nieruchomości i szybka reakcja. Po akcji należy zabezpieczyć mieszkanie, sporządzić stosowny protokół oraz wezwać właściciela i poinformować o zaistniałej sytuacji. Ponadto, w takich przypadkach nazywanych „stanem wyższej konieczności” zgodnie z obowiązującymi przepisami, tj. art. 424 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) nie dochodzi do odpowiedzialności za wyrządzone szkody w mieszkaniu takie jak uszkodzenie zamka, wyłamanie drzwi itp.
Dodatkowo należy zauważyć, że z przedstawionych okoliczności wynika, że lokal został oddany w najem. Z chwilą zawarcia umowy najmu najemca zyskuje prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, a tym samym do podejmowania decyzji w zakresie dopuszczenia do niego ekipy technicznej w celu wykonania niezbędnych prac, bez konieczności uzyskiwania odrębnej zgody właściciela. Dla zapewnienia przejrzystości i prawidłowego udokumentowania czynności zasadne jest sporządzenie protokołu z wykonanych prac.
Reasumując, właściciel jest obowiązany na żądanie zarządu udostępnić lokal w przypadku wystąpienia sytuacji określonych w art. 13 uwl, a w przypadku odmowy wspólnota może skierować sprawę na drogę sądową. Natomiast w sytuacjach nagłych stwarzających zagrożenie dla życia, zdrowia czy mienia w znacznych rozmiarach można wejść do lokalu natychmiast bez zgody właściciela.
Magdalena Kosińska-Petecka
radca prawny
