Uchwała wspólnoty, która jest niejasna, niekompletna i nie pozwala na jednoznaczne ustalenie zakresu ingerencji w prawa właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i może zostać uchylona przez sąd. Zgoda na dzierżawę terenu pod boks śmietnikowy i drogę dojazdową musi wprost i precyzyjnie określać przebieg, zakres oraz skutki prawne planowanego rozwiązania.
Żądanie pozwu opierało się na art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl), w myśl którego właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W ocenie sądu powodowie udowodnili, że za uchyleniem zaskarżonej uchwały przemawia naruszenie ich interesów, jak również zasady prawidłowego zarządu. Sąd podkreślił, że kontrola, czy dana uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, obejmuje nie tylko celowość gospodarczą, ale też rzetelność decyzji wspólnoty. O tym zaś, czy uchwała czyni zadość zasadom prawidłowego zarządu i czy odpowiada dobrze pojętemu interesowi właścicieli lokali, decyduje w pierwszym rzędzie sama jej treść. Na wspólnocie spoczywa w związku z tym obowiązek formułowania uchwał w sposób jasny i transparentny, niepozostawiający pola do rozbieżnych interpretacji, a objęta uchwałą regulacja powinna zostać ukształtowana w sposób całościowy i kompletny w stopniu odpowiadającym woli członków wspólnoty jaka powinna być przez nich wyrażona zgodnie z art. 22 uwl.
W przedmiotowej sprawie uchwała była – w ocenie sądu – niejasna i nieprecyzyjna, a także sprzeczna z interesami właścicieli lokali. Z jej treści nie wynikał planowany przebieg drogi dojazdowej do boksu śmietnikowego ani planowane miejsce dla tego boksu. Nie wskazano również precyzyjnie skutków, jakie może wywrzeć przyjęcie uchwały w sferze praw właścicieli lokali, w tym w sferze prawnej powodów. Ponadto, załączona do uchwały mapa nie odzwierciedlała rzeczywistego przebiegu ani wielkości drogi, a treść uchwały pomijała całkowicie kwestię ustanowienia służebności przejazdu i przejścia. Wskazany na mapie przebieg drogi był nieprecyzyjny, zatem nie może stanowić podstawy rozstrzygnięć dokonujących ingerencji w prawa właścicieli lokali. Oprócz tego naszkicowany przebieg drogi był nieadekwatny z uwagi na różnicę pomiędzy powierzchnią drogi zawartą w pisemnej treści uchwały a umieszczoną na mapie. Ustalona uchwałą powierzchnia drogi dojazdowej do boksu śmietnikowego była nierealna, a także – jak się okazało – przyjęta omyłkowo, co zostało wskazane przez zarządcę nieruchomości.
Sąd pokreślił, że prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi, wykonywanie niezbędnych działań, których wymaga wspólna własność. W przypadku właścicieli lokali uchwała, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 3 uwl, powinna przede wszystkim mieć konkretną treść zarządczą, którą można odtworzyć i skontrolować. Zaskarżona uchwała, której celem i zasadniczą treścią było wyrażenie zgody na zawarcie umowy dzierżawy części działki, z przeznaczeniem terenu pod boks śmietnikowy wraz z drogą dojazdową oraz upoważnienia zarządu wspólnoty do zawarcia umowy dzierżawy i wyrażenia zgody na ponoszenie kosztów dzierżawy, nie moze, w przyjętym przez wspólnotę niedoprecyzowanym kształcie, pozostać w obrocie prawnym. Z treści uchwały wynikała bowiem oczywista niejasność przyjętych postanowień. W tych warunkach zaskarżona uchwała podlega uchyleniu z mocy art. 25 ust. 1 uwl.
Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 28 października 2025 r., sygn. akt I C 1064/24
Oprac. PB
