Uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie może ingerować w sposób korzystania z wyodrębnionego lokalu ani ograniczać prowadzonej w nim działalności gospodarczej, gdyż kompetencje właścicieli lokali obejmują wyłącznie sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej. Sąd uchylił uchwałę skracającą godziny otwarcia sklepu, uznając ją za bezprawną ingerencję w prawo własności i przekroczenie ustawowych granic nadzoru wspólnoty.
Zaskarżona uchwała, dotycząca „doprecyzowania”, a w istocie ograniczenia godzin otwarcia sklepu znajdującego się w lokalu użytkowym, naruszyła w ocenie sądu interesy powoda jako właściciela tego lokalu, a ponadto była niezgodna z przepisami prawa. Powodowi przysługiwało prawo do korzystania z lokalu użytkowego przeznaczonego na działalność gospodarczą, w związku z czym powinien mieć możliwość wykorzystania tej nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Sąd podkreślił przy tym, że wspólnota wyraziła zgodę zarówno na prowadzenie sklepu, jak i na sprzedaż w nim alkoholu.
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W ocenie sądu w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki z tego przepisu.
Sąd stwierdził, że do zadań i kompetencji wspólnoty należy zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością. Oznacza to, że z wyjątkiem, o jakim wprost mowa w art. 22 ust. 4 uwl, przedmiotem uchwał właścicieli lokali (art. 22 i 23 uwl) mogą być tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej. Właściciele nie mają prawa podejmować uchwał w sprawach cywilno-majątkowych wykraczających poza stosunki prawne wynikające z zarządu nieruchomością wspólną. Tym samym wspólnota nie ma uprawnień do ingerowania w formie uchwał w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu, np. poprzez określanie sposobu korzystania z niego. Nie usprawiedliwia takiej ingerencji nawet ewentualny negatywny wpływ sposobu użytkowania lokalu na prawo do spokojnego korzystania ze swoich lokali przez pozostałych właścicieli.
Sąd zauważył, że z art. 13 ust. 1 uwl oraz art. 140 i 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) wynika prawo i obowiązek korzystania przez właściciela lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, z zachowaniem porządku domowego i praw właścicieli lokali sąsiedzkich. Naruszenie obowiązków stąd wynikających może skutkować powstaniem po stronie pozostałych właścicieli określonych roszczeń opartych na powyższych przepisach oraz art. 16 uwl. Nie ma natomiast podstaw do przyjmowania przez wspólnotę regulacji, które dla zapobiegania możliwym zagrożeniom ograniczałyby prawo własności. Generowanie tego rodzaju obowiązku przez wspólnotę mieszkaniową nie tylko nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o własności lokali i innych normach prawa cywilnego, ale też rażąco narusza interesy właścicieli lokali (art. 25 ust. 1 uwl).
Przyjmowane przez wspólnoty mieszkaniowe uchwały mogą być podejmowane jedynie w przedmiocie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością, natomiast nie mogą wpływać na podejmowanie decyzji o sposobie prowadzenia działalności gospodarczej czy sposobie używania lokalu przez jego właściciela.
Podjęcie uchwały zmierzającej do zmiany dopuszczalnego zakresu godzin, w których sklep prowadzony w lokalu użytkowym powoda miał funkcjonować, jednoznacznie wykroczyło poza kompetencje decyzyjne wspólnoty, stanowiąc ingerencję w prawo własności, a także w zasady prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu niebędącym częścią wspólną, do czego wspólnota nie jest uprawniona. Nie można uznać, że powołanie się powoda na naruszenie jego interesów było nieuzasadnione i powinno przegrać z interesem wspólnoty jako całości. Uchwała, która w nieuzasadniony sposób ogranicza swobodę prowadzenia działalności gospodarczej na terenie wspólnoty, niewątpliwie stanowi naruszenie prawa i interesu właściciela, którego ochronie służy art. 25 ust. 1 uwl i w związku z tym podlega uchyleniu.
Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 14 października 2025 r., sygn. akt I C 764/25
Oprac. PB
