Głos oddany przez właściciela lokalu e-mailem jest skuteczny, nawet jeśli wspólnota mieszkaniowa formalnie nie dopuściła tej formy głosowania. Sąd uznał, że skoro przepisy nie wymagają szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów, wystarczy każde zachowanie ujawniające wolę właściciela w sposób dostateczny.
Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, której ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048; dalej: uwl) przyznała zdolność prawną. Wspólnotę reprezentuje na zewnątrz jej zarząd (art. 21 ust. 1 uwl). W postępowaniu sądowym wspólnota może więc działać osobiście (tj. przez zarząd) bądź ustanowić pełnomocnika (art. 86 i 87 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego; Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296).
W omawianej sprawie powódka była zastępowana przez pełnomocnika, który przedłożył uchwałę, na mocy której właściciele lokali odwołali dotychczasowy i powołali nowy zarząd. Uchwała została podjęta większością 76 proc. udziałów. Z załączonych dokumentów wynikało, że głosowanie zostało przeprowadzone drogą e-mailową.
Zgodnie z art. 23 ust. 1 uwl, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Ustawa dopuszcza zatem możliwość odbywania głosowania przez właścicieli lokali w różnym miejscu i czasie (tryb indywidualnego zbierania głosów). Przepis art. 23 ust. 1 uwl nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli. Kwestia oddania głosu, jako oświadczenia woli, powinna być rozpatrywana przez pryzmat art. 60 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93), zgodnie z którym, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej. Dopuszczalne jest zatem oddanie głosu na uchwałę wspólnoty w każdej formie, np. przez wypełnienie karty do głosowania, wiadomość e-mail czy system elektroniczny, z zastrzeżeniem wyjątków dotyczących uchwał, dla których przepis wyraźnie zastrzega formę pisemną lub formę aktu notarialnego (czego jednak nie dotyczy uchwała o powołaniu zarządu). Nie miało zatem znaczenia, że właściciele lokali podjęli uchwałę, w której wprowadzono możliwość oddawania głosów nad uchwałami z wykorzystaniem wiadomości e-mail.
Na marginesie sąd zauważył, że za tą uchwałą zagłosowali właściciele posiadający 55,43 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej, z czego jedna osoba, której przysługiwał udział wynoszący 7 proc., zagłosowała w formie e-mailowej. Jednak ponieważ oświadczenie woli może być z mocy ustawy wyrażone w każdej postaci, w tym elektronicznej, a zatem głos w formie wiadomości e-mail był oddany skutecznie, mimo że uchwała poddana pod głosowanie miała tę kwestię dopiero uregulować. Oznacza to, że nawet bez tej uchwały dopuszczalne było oddanie głosu w każdej formie ujawniającej w dostateczny sposób wolę osoby głosującej.
Ponadto sąd podkreślił, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnot mieszkaniowych mogłaby prowadzić do utrudnienia ich funkcjonowania, a przez to do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności. W takim przypadku należy zachować mniej rygorystyczne podejście, co oznacza, że zarzuty formalne dotyczące procedury podjęcia uchwały mogą mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, o ile zarzucane nieprawidłowości mogły mieć wpływ na jej treść.
Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku z 7 listopada 2024 r., sygn. akt I C 1061/23
Oprac. PB