W styczniu weszła w życie znaczna część nowelizacji prawa budowlanego, przygotowana w ramach działań deregulacyjnych. Ma uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany oraz ograniczyć wątpliwości interpretacyjne. Z perspektywy zarządców nieruchomości zmiany mają wielowymiarowy charakter. Oznaczają rozszerzenie katalogu robót realizowanych w trybie zgłoszenia lub bez jakichkolwiek formalności, wprowadzenie nowych definicji legalnych, modyfikację zasad uzyskiwania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych, jak i istotne korekty w obszarze legalizacji samowoli.
Jednym z głównych filarów nowelizacji (ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2025 poz. 1847) jest dalsze ograniczenie zakresu inwestycji wymagających decyzji o pozwoleniu na budowę. Ustawodawca rozbudował zarówno katalog robót realizowanych na podstawie zgłoszenia, jak i inwestycji całkowicie zwolnionych z obowiązków formalnych. Do inwestycji, które od 7 stycznia mogą być realizowane na podstawie zgłoszenia (bez konieczności uzyskania pozwolenia), zaliczono m.in.:
- wolnostojące przydomowe budowle ochronne o powierzchni użytkowej do 35 mkw.,
- wolnostojące budynki użyteczności publicznej do 200 mkw. powierzchni użytkowej,
- kontenery telekomunikacyjne do 35 mkw. i wysokości do 3 m,
- boiska i korty sportowe,
- przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 mkw. (w określonych granicach powierzchni zadaszenia),
- przepusty o długości do 20 m i określonych parametrach przekroju.
Dla wspólnot mieszkaniowych istotne są zwłaszcza zmiany dotyczące tarasów naziemnych oraz infrastruktury sportowo-rekreacyjnej. Oznacza to możliwość realizacji części inwestycji w obrębie nieruchomości wspólnej w uproszczonym trybie, co skraca czas procedury i ogranicza koszty administracyjne.
Jednocześnie należy podkreślić, że przejście z trybu pozwolenia na budowę na tryb zgłoszenia nie eliminuje obowiązku zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz z przepisami techniczno-budowlanymi.
Nowelizacja rozszerza również katalog robót całkowicie zwolnionych z obowiązków formalnych, np.:
- budowa przydomowego tarasu do 35 mkw. (z zadaszeniem do 35 mkw.) nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia,
- baseny i oczka wodne do 50 mkw. mogą być realizowane bez zgłoszenia (również przy budynkach rekreacji indywidualnej).
Infrastruktura telekomunikacyjna
Szczególne znaczenie dla wspólnot mieszkaniowych ma jednoznaczne uregulowanie zasad instalowania stacji bazowych telefonii komórkowej na istniejących obiektach budowlanych.
Ustawodawca wprowadził wyraźny podział:
- instalacje do 3 m wysokości – bez zgłoszenia,
- instalacje od 3 do 12 m – na zgłoszenie,
- instalacje powyżej 12 m – wymagają pozwolenia na budowę.
Uproszczono wymagania dokumentacyjne (m.in. w zakresie kwalifikacji instalacji), ograniczając obowiązek przedkładania dodatkowych oświadczeń i dokumentów wyłącznie do przypadków wyraźnie określonych w ustawie. Zmiany te mają istotne znaczenie praktyczne w kontekście montażu infrastruktury 5G na dachach budynków wielorodzinnych.
Odnawialne źródła energii
Nowelizacja ma wspierać rozwój energetyki rozproszonej. Zgodnie z nią montaż mikroinstalacji wiatrowych o wysokości do 3 m oraz magazynów energii o pojemności do 30 kWh nie wymaga żadnych formalności budowlanych. Instalacje wyższe (do 12 m) wymagają jedynie projektu architektoniczno-budowlanego. Regulacje te mogą mieć znaczenie w kontekście inwestycji w magazyny energii stanowiące uzupełnienie instalacji fotowoltaicznych. Należy jednak pamiętać, że brak obowiązków budowlanych nie zwalnia z konieczności zachowania wymogów przeciwpożarowych, energetycznych oraz z uzyskania stosownych zgód korporacyjnych.
Nowe definicje i żółta karta
Ustawa wprowadza szereg nowych definicji, w tym: budynku mieszkalnego, budynku mieszkalnego wielorodzinnego, budynku użyteczności publicznej, budynku rekreacji indywidualnej, zabudowy jednorodzinnej, działki budowlanej oraz magazynu energii elektrycznej. Wprowadza również mechanizm tzw. żółtej kartki. W przypadku nielegalnych, istotnych odstąpień od projektu, inwestor otrzymuje ostrzeżenie z nakazem doprowadzenia budowy do zgodności z dokumentacją. Działania te nie przerywają robót i nie skutkują automatycznym wszczęciem postępowania administracyjnego. Rozszerzono także uproszczone postępowanie legalizacyjne, które można zrealizować w odniesieniu do obiektów, od których zakończenia budowy minęło co najmniej 10 lat.
Nowelizacja wydłuża termin obowiązkowego stosowania elektronicznego dziennika budowy oraz elektronicznej książki obiektu budowlanego do 31 grudnia 2031 r. (wcześniej 2029 r.).
Konsekwencje praktyczne
Nowelizacja wprowadza realne uproszczenia proceduralne, szczególnie w zakresie drobnych inwestycji, infrastruktury telekomunikacyjnej oraz odnawialnych źródeł energii. Dla wspólnot mieszkaniowych oznacza to krótszy czas realizacji inwestycji, niższe koszty administracyjne oraz większą elastyczność w modernizacji zasobów.
Jednocześnie zmiany generują określone ryzyka interpretacyjne. Dotyczą one w szczególności:
- kwalifikacji inwestycji jako ingerujących w nieruchomość wspólną,
- granic stosowania trybu zgłoszenia,
- relacji między uproszczeniami budowlanymi a obowiązkami wynikającymi z innych przepisów (planistycznych, przeciwpożarowych, środowiskowych),
- stosowania nowych definicji legalnych w praktyce administracyjnej.
Zarządcy powinni zatem każdorazowo analizować planowane inwestycje nie tylko pod kątem formalnego trybu budowlanego, ale także w świetle przepisów o własności lokali, uchwał wspólnoty oraz zasad należytej staranności w zarządzaniu nieruchomością. Deregulacja upraszcza procedury, lecz nie znosi odpowiedzialności za prawidłowe przygotowanie i realizację procesu inwestycyjnego.