Zapowiadane zmiany w ustawach dotyczących nieruchomości zmierzają do uporządkowania praktyki stosowania prawa oraz wyraźniejszego określenia granic odpowiedzialności uczestników rynku. Debaty zorganizowane podczas XVI Ogólnopolskiego Kongresu Zarządców Nieruchomości pokazały, że kluczowe spory koncentrują się dziś wokół profesjonalizacji zawodu zarządcy, zasad odpowiedzialności oraz realnej wyceny usług.
Poranną debatę „Kierunki nowelizacji ustaw nieruchomościowych” moderował Zdzisław Majewski – redaktor naczelny „Wspólnoty Mieszkaniowej”. W panelu uczestniczyli: Tomasz Lewandowski – podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, Joanna Sekuła – senatorka RP i przewodnicząca senackiego zespołu ds. rynku nieruchomości, Jolanta Janasik, wiceprezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych, Marek Urban – prezes zarządu Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami oraz Paweł Szymański – prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Przedstawiciel resortu rozwoju poinformował o zaawansowaniu prac legislacyjnych nad pakietem ustaw dotyczących rynku nieruchomości, w tym o przekazaniu projektu nowelizacji ustawy o własności lokali do Rządowego Centrum Legislacji i rozpoczęciu konsultacji społecznych. Podczas debaty akcentowano, że zmiany mają charakter porządkujący i doprecyzowujący, a ich celem jest zwiększenie czytelności przepisów zarówno dla profesjonalnych zarządców, jak i dla właścicieli lokali. Podkreślano, że projekt opiera się w dużej mierze na praktyce i wieloletnim orzecznictwie.
Istotnym wątkiem była ocena skutków deregulacji zawodu zarządcy nieruchomości. Uczestnicy debaty wskazywali na potrzebę przywrócenia mechanizmów profesjonalizacji, zwiększenia odpowiedzialności zawodowej oraz ograniczenia ryzyka wynikającego z nierównego poziomu kompetencji na rynku. W tym kontekście pojawiły się dwie możliwe ścieżki dalszych działań: utworzenie samorządu zawodowego, który przejąłby zadania związane z rejestrem, standardami i odpowiedzialnością, lub – w przypadku braku porozumienia środowiska – powrót do modelu rejestru prowadzonego przez administrację publiczną.
Rejestr, standardy i odpowiedzialność
Przedstawiciele organizacji branżowych zgodnie wskazywali na potrzebę stworzenia jednego, ogólnokrajowego rejestru zarządców nieruchomości, który ułatwiłby weryfikację kwalifikacji i statusu zawodowego. Wielość rejestrów prowadzonych przez różne organizacje utrudnia klientom ocenę rzetelności usługodawców i nie zapewnia skutecznych mechanizmów odpowiedzialności. Z rejestrem łączono postulat obowiązkowego ubezpieczenia oraz wymogu stałego doskonalenia zawodowego, rozumianego jako warunek utrzymania uprawnień. Podnoszono również potrzebę odtworzenia komisji odpowiedzialności zawodowej, która mogłaby stanowić alternatywę dla długotrwałych postępowań sądowych w przypadku sporów lub skarg. W debacie pojawił się także pomysł uregulowania minimalnych obowiązków stron umowy o zarządzanie, co miałoby ograniczyć dumping cenowy i zwiększyć przejrzystość zakresu odpowiedzialności.
Wycena usług zarządzania
Popołudniową debatę „Ile warte jest zarządzanie nieruchomościami?” moderował Mateusz Górski – sekretarz redakcji „Wspólnoty Mieszkaniowej”. W dyskusji wzięli udział: Agnieszka Skotarek – prezes zarządu Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami – Delegatura Mazowsze, Łukasz Baryłka – zarządca nieruchomości oraz dr Tomasz Pardo – prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych. Uczestnicy debaty odnieśli się do zjawiska niskich stawek za zarządzanie, zestawiając je z deklarowanym rozwojem wielu firm. Wskazywali, że wzrost skali działalności pozwala części podmiotów kompensować presję cenową, choć jednocześnie prowadzi do ryzyka ograniczenia zakresu usług do bieżącego administrowania. Zwracali uwagę, że automatyzacja i cyfryzacja poprawiają efektywność operacyjną, ale nie eliminują kosztów ani odpowiedzialności związanej z zarządzaniem nieruchomościami.
Wyraźnie podkreślano różnicę między administrowaniem a pełnym zarządzaniem, obejmującym planowanie strategiczne, zarządzanie budżetem i ryzykiem oraz działania wpływające na wartość nieruchomości w długim horyzoncie. W tym kontekście jako elementy realnej wartości usługi wskazywano kompetencje, doświadczenie, odpowiedzialność, umiejętności komunikacyjne oraz zdolność reagowania w sytuacjach kryzysowych – aspekty trudne do bezpośredniego przeliczenia na stawkę jednostkową.
Zmiany postaw rynkowych
W debacie można było zauważyć sygnały zmian w podejściu firm zarządczych do portfela nieruchomości. Coraz częściej wskazywano na rezygnację z nierentownych kontraktów oraz na większą otwartość w rozmowach o waloryzacji wynagrodzenia. Zjawiska te interpretowano jako oznaki dojrzewania rynku i stopniowego przesuwania konkurencji z poziomu ceny na poziom jakości.
Uczestnicy dyskusji zwrócili także uwagę na wyzwania kadrowe. Podkreślali, że obok wiedzy technicznej i prawnej kluczowe znaczenie mają kompetencje miękkie, odporność na stres oraz umiejętność komunikacji z mieszkańcami. Deficyt tych umiejętności utrudnia pozyskiwanie i utrzymanie pracowników, a jednocześnie podnosi znaczenie szkoleń i wsparcia ze strony organizacji branżowych.
Wystąpienia eksperckie
Program kongresu uzupełniły wystąpienia eksperckie poświęcone bieżącym problemom praktyki zarządzania nieruchomościami. Piotr Brogowski – ekspert miesięcznika „Wspólnota Mieszkaniowa”, omówił obowiązki i odpowiedzialność zarządców w związku z montażem prywatnych ładowarek samochodowych w budynkach wielorodzinnych, ze szczególnym uwzględnieniem granic kompetencji wspólnoty oraz skutków nowelizacji ustawy o elektromobilności. Dr Katarzyna Najbar – zarządca nieruchomości, przedstawiła studium przypadku pożaru we wspólnocie mieszkaniowej, koncentrując się na współpracy ze służbami, organizacji funkcjonowania mieszkańców oraz procesie odbudowy i remontu. Zagadnienia najmu krótkoterminowego zaprezentowała dr hab. Aleksandra Sikorska-Lewandowska – radca prawny, profesor Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu, wskazując na relację między prawem własności a uprawnieniami wspólnot oraz praktyczne rozwiązania dla zarządców. Aktualne orzecznictwo sądowe dotyczące wspólnot mieszkaniowych omówiła Klaudyna Jarzec-Koślacz – radca prawny. Z kolei kwestie podatkowe i prawne istotne dla zarządców i wspólnot w perspektywie 2026 r., w tym obowiązkowy KSeF, deregulacje oraz zmiany w naliczaniu składki zdrowotnej, zaprezentowali Marta Paprocka – księgowa oraz Mateusz Górski.
