Sprzedaż alkoholu w lokalach użytkowych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej bywa uciążliwa dla mieszkańców. Jak wygląda procedura wydawania zgody na taką działalność? Co warto zawrzeć w uchwale wspólnoty?
Wspólnota jest uprawniona tylko do podejmowania decyzji odnośnie nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r., sygn. II CSK 601/0). Stwierdzenie to znajduje podstawę w treści przepisów ustawy o własności lokali (dalej: uwl) i nie budzi wątpliwości w praktyce działania wspólnot mieszkaniowych i orzecznictwie sądów.
Zgoda na sprzedaż alkoholu
Niezależnie od tego istnieją jednak pewne czynności związane z działalnością gospodarczą, na prowadzenie których w lokalu, zgoda wspólnoty będzie potrzebna. Przykładem takiej zgody jest właśnie przyzwolenie na prowadzenie sprzedaży alkoholu przez właściciela czy najemcę lokalu użytkowego.
Właściciele mogą mieć wątpliwości, czy dany rodzaj działalności, jaki chce prowadzić właściciel bądź najemca, nie będzie utrudniał lub znacząco ograniczał korzystania z innych lokali. Albo czy nie będzie w związku z taką działalnością dochodziło do naruszania porządku, zniszczenia mienia albo bezpieczeństwa osób mieszkających w danej nieruchomości.
Uciążliwe dla mieszkańców może być zarówno sąsiedztwo baru czy restauracji podających alkohol, jak i sklepu spożywczego, nawet niewielkich rozmiarów, gdzie alkohol jest dostępny. W każdym z wymienionych przypadków wspólnota musi wyrazić uprzednio zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu, mimo że taka działalność nie ingeruje w nieruchomość wspólną. W tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej do wyrażenia tej zgody znajdą zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, natomiast do podejmowania decyzji w tzw. małej wspólnocie należy zastosować przepisy kodeksu w cywilnego o współwłasności.
Procedury
Regulacją o podstawowym znaczeniu dla prowadzenia sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży jest ustawa z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, dalej: uwtpa (Dz.U. z 2016 r. poz. 487 z późn. zm.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 uwtpa sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży, może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży, zwanego w ustawie „organem zezwalającym”.
Organ ten wydaje stosowne zezwolenie na podstawie wniosku przedsiębiorcy, do którego, zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 uwtpa, musi być dołączona zgoda właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Należy przy tym pamiętać, że zarząd wspólnoty nie może samodzielnie wydać takiej zgody. Przekracza to bowiem czynności zwykłego zarządu (tak np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 20 sierpnia 2008 r., sygn. akt IISA/Sz 369/08 czy Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 13 września 2012 r. o sygn. akt III SA/Wr 183/12). W przypadku współwłasności nieruchomości stosowną zgodę powinni udzielić wedle art. 199 Kodeksu cywilnego wszyscy współwłaściciele.
Uchwała wspólnoty
W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że brak udzielonej w świetle art. 18 ust. 6 pkt 3 uwtpa zgody należy kwalifikować jako brak wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu. W tej sytuacji dla zapewnienia skutecznej możliwości uzyskania przez wnioskodawcę zgody organu zezwalającego wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uprzednio uchwałę określającą co najmniej:
1) informację komu się wyraża zgodę na sprzedaż alkoholu i w jakim lokalu,
2) wskazać typ alkoholu na jaki wyraża się zgodę – stosownie do podziału ustawowego przy występowaniu o zezwolenie (tj. do 4,5% zawartości alkoholu oraz piwo, 4,5% – 18% zawartości alkoholu (z wyjątkiem piwa albo powyżej 18% zawartości alkoholu),
3) okres na jaki udzielono zgody (bądź nie wskazywać okresu w ogóle).
Brak wskazania w uchwale wspólnoty dokładnej nazwy wnioskodawcy, a wymienienie tylko numeru lokalu spowoduje, że takiej zgody będzie mógł użyć dowolny podmiot posiadający stosowną umowę z właścicielem lokalu czy inną osobą uprawnioną do dysponowania nim na cele prowadzonej działalności. Ponadto, z uwagi na fakt, że zezwolenie wydaje się na czas oznaczony, nie krótszy niż 4 lata, a w przypadku sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia poza miejscem sprzedaży – nie krótszy niż 2 lata, to uchwała nie może udzielać zgody na krótsze okresy.
Udzielenie zgody z określeniem terminu jej obowiązywania jest korzystniejsze dla wspólnoty mieszkaniowej niż udzielenie zgody bezterminowej. Wzmacnia pozycję wspólnoty w ewentualnych kolejnych negocjacjach z osobą zainteresowaną uzyskaniem takiej zgody.
Obowiązki najemcy
Wspólnota mieszkaniowa może wymagać od wnioskodawcy aby zawarł z nią umowę określającą jego obowiązki po uzyskaniu zezwolenia. Jako przykład można wskazać, aby wśród tych obowiązków znalazło się:
- Przestrzeganie porządku i bezpieczeństwa w lokalu i poza nim
- Podejmowanie niezwłocznych interwencji w przypadkach zakłócenia prawa
- Użytkowanie monitoringu obejmującego wejście do lokalu
- Zwracanie uwagi klientom, by nie spożywali alkohol na terenie nieruchomości i w pobliskim miejscu publicznym
- Określenie godzin otwarcia lokalu.
W jednym z wyroków Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, że na przedsiębiorcy prowadzącym działalność gospodarczą, m.in. w zakresie sprzedaży napojów alkoholowych, spoczywa obowiązek zorganizowania jej w taki sposób, by klienci zachowaniem swoim nie naruszali przepisów uwtpa (wyrok NSA w Warszawie z 22 maja 2001 r. sygn. akt II SA 1452/00). Naruszanie przez kupujących porządku publicznego, zachowania hałaśliwe czy godzące w bezpieczeństwo osób mieszkających w nieruchomości będzie mogło stanowić podstawę do cofnięcia zezwolenia.
Powtarzające się co najmniej dwukrotnie w okresie 6 miesięcy (w miejscu sprzedaży lub najbliższej okolicy) zakłócania porządku publicznego, gdy prowadzący ten punkt nie powiadamia organów powołanych do ochrony porządku publicznego, stanowi przesłankę do cofnięcia wydanego zezwolenia. W zawartej z przedsiębiorcą umowie można zatem zadbać i o to, aby kopia powiadomienia organów powołanych do ochrony porządku publicznego kierowana przez przedsiębiorcę była doręczana do wiadomości wspólnoty. W ten sposób wspólnota miałaby zapewnioną możliwość kontroli wykonywania ustawowych obowiązków przez przedsiębiorcę, a w przypadku ich zaniechania z łatwością mogłaby to wykazać.
Autor: Krzysztof G. Brudkowski, radca prawny
Artykuł ukazał się w numerze 10/2016