W przypadku zaskarżenia uchwały z uwagi na naruszenie interesu właściciela konieczne jest wystąpienie znacznej dysproporcji pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Rolą sądu dokonującego kontroli uchwały nie jest zastępowanie właścicieli przez odmawianie im prawa do stanowienia o wspólnej nieruchomości, czy też ograniczanie ich w swobodzie decyzji przez pozostawianie w obrocie jedynie takich uchwał, które są pozbawione jakiegokolwiek ryzyka.
W ocenie sądu uchwała w sprawie regulaminu korzystania z terenów zielonych wokół budynku zawierała zapisy zgodne z prawem i nie ograniczała w znaczący sposób praw członków wspólnoty. Bezzasadny był również w ocenie sądu zarzut powodów, jakoby uchwała naruszała zasady współżycia społecznego w postaci równości stron. Pozwana wykazała, że celem podjęcia uchwały była kwestia uregulowania korzystania z terenów zielonych należących do wspólnoty. Nie ulegało wątpliwości, że kwestia ta wymagała unormowania, bowiem mieszkańcy niewłaściwie korzystali ze wskazanych terenów. Pojawiały się na nich osoby z innych osiedli, dzieci grały tam w piłkę, co skutkowało zniszczeniami zieleni oraz wielogodzinnym hałasem. Było to dokuczliwe dla większości mieszkańców, którzy zgłaszali swoje zastrzeżenia do członków zarządu wspólnoty. Wówczas powstała inicjatywa uregulowania zasad korzystania z dobra wspólnego w formie regulaminu. Sąd zauważył też, że pomiędzy powodami a członkami zarządu wspólnoty istniał konflikt, wskutek którego doszło do interwencji policji i w dużej mierze było to przyczyną, dla której strona powodowa tak emocjonalnie podeszła zarówno do braku odebrania od niej głosu, jak do i samych zapisów regulaminu.
Zaskarżona uchwała zawierała m.in. zapis, że prawo korzystania z terenów zielonych mają wyłącznie osoby zamieszkujące na terenie nieruchomości oraz że korzystanie z tych terenów jest możliwe z zachowaniem zasad porządku domowego i poszanowaniem praw innych mieszkańców. Wskazane regulacje w ocenie sądu nie naruszały prawa, co więcej, miały na celu zwiększenie bezpieczeństwa i komfortu mieszkańców. Ponadto zostały ustanowione w myśl zasady gospodarności, ponieważ działania wspólnoty były ukierunkowane na zapewnienie trwałości i należytego stanu ogrodzenia okalającego teren nieruchomości oraz znajdującej się tam roślinności. Bez wątpienia zagospodarowanie terenów zielonych było dużą inwestycją wspólnoty, nie mógł zatem dziwić fakt, że członkowie zarządu chcieli, aby mieszkańcy szanowali wspólny teren, dzięki czemu będzie on służył współwłaścicielom nieruchomości przez dłuższy czas. Zdaniem sądu uchwała uregulowała kwestie sporne w sposób jasny i konkretny, a jednocześnie w sposób nie nazbyt uciążliwy dla mieszkańców. Potwierdził to fakt, że jak wynikało z zeznań członków zarządu, regulamin jest przestrzegany przez mieszkańców. Jak wskazuje się w orzecznictwie, rolą sądu dokonującego kontroli uchwały na gruncie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) nie jest zastępowanie właścicieli przez odmawianie im prawa do stanowienia o wspólnej nieruchomości, czy też ograniczanie ich w swobodzie decyzji przez pozostawianie w obrocie jedynie takich uchwał, które są pozbawione jakiegokolwiek ryzyka, lecz chodzi o ingerencję jedynie w takich przypadkach, gdy zostanie udowodnione przez skarżącego właściciela, że kwestionowana uchwała narusza przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością bądź interes właściciela (wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 5 grudnia 2019 r., sygn. akt XII C 784/19).
Sąd zważył, że strona powodowa nie wykazała w toku postępowania, aby jej interes został w jakikolwiek sposób naruszony poprzez treść podjętej uchwały. W istocie pozwalała ona na racjonalne korzystanie z terenów zielonych wokół nieruchomości i nie ograniczała równości praw mieszkańców. Ponadto uchwała wpływała na zapewnienie bezpieczeństwa, spokoju i komfortu współwłaścicieli.
Wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z 30 czerwca 2022 r., sygn. akt I C 922/21
Oprac. PB