Pytanie: Do wejścia głównego budynku prowadzi chodnik (ok. metra szerokości). Ostatnio pojawiła się na nim zapora parkingowa. Po kontakcie z wspólnotą okazało się, że chodnik został bezpłatnie, bezterminowo wynajęty jednemu z mieszkańców. Czy zarządca może wyrazić zgodę na zajęcie chodnika, nie pytając o zgodę innych członków wspólnoty?
Odpowiedź: Chodnik prowadzący do wejścia do budynku głównego należy zaliczyć w skład nieruchomości wspólnej. Stąd podlega on współwłasności wszystkich właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Czynność prawna polegająca na wynajmie części nieruchomości wspólnej z pewnością przekracza zakres zwykłego zarządu i nie może podlegać arbitralnemu działaniu zarządcy.
Uzasadnienie: W pierwszej kolejności uwaga powinna zostać poświęcona treści art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm., dalej: uwl). Stanowi on, że „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Takie brzmienie przepisu oznacza, że w polskim prawie należy w sposób funkcjonalny określać, co należy do nieruchomości wspólnej. Funkcjonalny związek odnosi się przede wszystkim do „funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej” (wyrok SA w Szczecinie z 29 grudnia 2016 r., sygn. akt I ACa 523/16). Istotą tego orzeczenia było zaliczenie w poczet nieruchomości wspólnej także takich jej części, które nie są wymienione wprost np. w akcie notarialnym, jednakże ich powiązanie z całą nieruchomością jest na tyle silne, że uzasadnia zaliczenie w skład nieruchomości wspólnej. Kwestie te należy oceniać indywidualnie (wyrok SA w Warszawie z 25 maja 2016, sygn. akt VI ACa 605/15).
Następnie odnotować trzeba treść art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl. Wskazuje on, pośród przykładowego katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, także „zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej”. Określiwszy zatem, że chodnik zalicza się do nieruchomości wspólnej, ocena powinna objąć, czy wskutek dokonanych zmian zmieniło się przeznaczenie chodnika. W świetle przedstawionych okoliczności odpowiedź powinna być twierdząca. Co za tym idzie oddanie w bezpłatne użytkowanie (najem jest zasadniczo odpłatny) chodnika przed wejściem do budynku głównego powinno podlegać ocenie wszystkich współwłaścicieli, zabierających stanowisko w drodze uchwały. Odpłatność czynności prawnej nie ma jednak – w tym przypadku – wiodącego znaczenia. Kluczowe jest natomiast, czy nie naruszono fundamentalnych reguł funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Takimi będzie zarządzanie wspólną nieruchomością w interesie wszystkich współwłaścicieli, przy zachowaniu zasad prawidłowego zarządu wzmiankowaną nieruchomością (art. 25 uwl). Do opisywanego naruszenia w tej sprawie doszło.
Mając to za podstawę, możliwe jest oddanie w bezpłatne użytkowanie jednemu z właścicieli części nieruchomości wspólnej, jednakże działanie takie nie może być uznaniowe. Wymaga podjęcia uchwały jako czynność przekraczająca (w tym przypadku) zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Inną sprawą jest natomiast, że nawet uchwała podjęta w sprawie o podobnym stanie faktycznym prawdopodobnie podlegałaby uchyleniu na podstawie art. 25 uwl.
Karol Popławski
prawnik