Pytanie. Czy członek wspólnoty może skutecznie uchylać się od płatności na fundusz remontowy, powołując się na „błędy proceduralne”? W uchwałach wspólnoty mieszkaniowej znalazły się postanowienia, według których „warunkiem przystąpienia przez zarządcę do realizacji prac remontowych będzie zgromadzenie przez właścicieli lokali na koncie funduszu remontowego środków finansowych zabezpieczających 100 proc. kosztu planowanych prac remontowych, zgodnie z posiadanymi udziałami własności w nieruchomości wspólnej”. Nie wszyscy właściciele wnieśli wkłady. Za nich kwotę, większą niż posiadany udział w nieruchomości wspólnej, wpłaciła gmina jako jeden z członków wspólnoty. Zarząd wspólnoty przystąpił do prac remontowych. Członek wspólnoty, który nie uiścił wkładu, stwierdził, że zarządca przystąpił do prac remontowych wbrew uchwale. I z tego powodu członek wspólnoty nie chce pokryć swojej należności. Czy słusznie?
Odpowiedź. Nie, członek wspólnoty na mocy uchwał podejmowanych przez wspólnotę ma obowiązek uiszczać opłaty na fundusz remontowy w ustalonej wysokości. Naruszenie przez zarządcę woli wspólnoty wyrażonej w uchwale nie uchyla ustawowego obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przez członka wspólnoty.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 12 ust. 2. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm., dalej: uwl) pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Analizowane postanowienie obligowało do zgromadzenia środków z przeznaczeniem na remont nie tylko w odpowiedniej wysokości (100 proc.), ale także w odpowiedni sposób (stosownie do wielkości udziałów). Co prawda wspólnota zgromadziła całą pulę środków, wymaganych na prace remontowe, jednak nie wywiązano się z obowiązku uzyskania ich stosowanie do udziałów, przypadających na poszczególnych członków wspólnoty. W związku z tym zarządca, który w imieniu wspólnoty przystąpił do wykonywania prac remontowych, naruszył jej postanowienia.
Jednakże takie naruszenie uchwały nie uchyla ustawowego obowiązku członka wspólnoty poniesienia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości. W świetle art. 12 uwl nie ma znaczenia, czy właściciel lokalu wpłaciłby środki przed remontem (np. przez oszczędzanie w formie miesięcznych wpłat na fundusz remontowy), czy też już po jego wykonaniu. Właściciel zobowiązany jest do rozliczenia się za remonty wykonane wobec wspólnoty, a nie wobec zarządcy, i fakt ewentualnego nienależytego wykonywania uchwał wspólnoty przez zarządcę nie może uchylać tego ustawowego obowiązku, skoro wydatki na remonty nieruchomości wspólnej zostały przez wspólnotę faktycznie poniesione, a wspólnota w formie uchwał każdorazowo podjęła wolę wykonania tych remontów.
Kwestia nienależytego wykonania obowiązków przez zarządcę (przedwczesne przystąpienie do remontu) dotyczy relacji na linii wspólnota – zarządca, a nie relacji ze wspólnotą właściciela lokalu jako członka wspólnoty. Kwestie takie mogą być np. podstawą do zmiany zarządcy, jeśli taka będzie wola wspólnoty.
Dorota Bąbiak-Kowalska
radca prawny