Właściciele lokali wpłacają zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Zgodnie z ustawą o własności lokali opłaty należne są wspólnocie od daty podpisania aktu notarialnego dokumentującego przeniesienie własności lokalu. Z jakich metod może skorzystać zarządca, rozliczając tzw. okres deweloperski?
Deweloperzy uświadamiają nabywców o konieczności ponoszenia opłat związanych z własnością zakupionego lokalu już przy podpisaniu umowy przedwstępnej. W ramach niej klient zobowiązany jest do podpisania oświadczenia o wnoszeniu opłat na utrzymanie nieruchomości od momentu objęcia jej w użytkowanie. Sytuacja taka ma miejsce nawet jeżeli lokal jest niewyodrębniony z nieruchomości wspólnej, a nabywca nie posiada pełnego prawa własności w postaci końcowego aktu notarialnego. Z chwilą otrzymania protokołu odbioru lokalu wymagane jest oświadczenie obligujące do wnoszenia opłat na utrzymanie budynku, w którym zakupiono mieszkanie.
Przeniesienie opłaty na klienta
Przenoszenie opłat na klienta na tym etapie umowy jest relatywnie nową praktyką. Dominacja na rynku nieruchomości prywatnych spółek deweloperskich jest faktem i czasy budownictwa spółdzielczego odchodzą w przeszłość. Zmiany gospodarcze i powszechna konkurencja wyznaczyły nowe standardy w wycenie mieszkań. Od czasu wejścia Polski do Unii Europejskiej nastąpił gwałtowny wzrost popytu na nieruchomości, przekraczając ich podaż.
To właśnie konkurencja wśród deweloperów wymusiła wprowadzenie nowego mechanizmu przenoszącego opłaty na klienta. Dzięki takim zabiegom cena zakupu nieruchomości jest wciąż atrakcyjna. Sytuacja ta nie jest podyktowana jedynie interesem dewelopera. Wynika również z równoważenia się wzajemnych interesów stron. Deweloper może elastyczniej przygotowywać ofertę na sprzedawane przez siebie nieruchomości, przenosząc część kwoty jako opłaty za administrowanie lokalem do momentu podpisania aktu końcowego. Sytuacja ta została również podyktowana potrzebami konsumentów. Powszechną praktyką jest wykańczanie nowo zakupionego lokalu od razu po odbiorze kluczy. Oznacza to, że gotowy lokal jest przekazywany klientowi we władanie pomimo braku dopełnienia wszystkich kwestii prawnych związanych z przeniesieniem własności. Faktyczne objęcie przez klienta nieruchomości, która formalnie nie jest jeszcze jego własnością, generuje dodatkowe obowiązki po stronie dewelopera. Musi on odpowiedzieć na wzmożone zapotrzebowanie na energię elektryczną, potrzebę ochrony mienia, dostarczenia odpowiedniej ilości wody lub gazu. Koszt utrzymania nowego budynku od tego momentu jest znacznie większy.
Funkcjonowanie budynku w tym czasie nazywane jest okresem deweloperskim i trwa do momentu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej. Okres deweloperski polega na zabezpieczeniu utrzymania nieruchomości wspólnej i bieżącej eksploatacji budynku, tak jak to ma miejsce w trakcie aktywności wspólnoty mieszkaniowej.
Rozwiązania w okresie deweloperskim
Etap ten determinowany jest różnymi parametrami. Najistotniejszym z nich jest czas trwania. Na rynku wykształciły się trzy główne rozwiązania opisujące okres deweloperski.
Pierwsze rozwiązanie dotyczy czasu od daty podpisania protokołu odbioru lokalu do daty podpisania aktu notarialnego. Każdy z kupujących ma więc swój własny termin zakończenia okresu deweloperskiego. Od momentu podpisania umowy przedwstępnej i protokołu odbioru lokalu do momentu podpisania aktu przenoszącego własność nabywca jest użytkownikiem lokalu będącego własnością dewelopera.
Oznacza to, że deweloper ma prawo obciążyć kosztami jego faktycznego użytkownika. Jest to rozwiązanie zgodne z prawem i nie wymaga dodatkowych uwarunkowań umownych. Generuje jednak problemy w rozliczeniach z klientami. Osoba funkcjonująca w takim systemie otrzymuje rozliczenia od dewelopera do daty podpisania aktu notarialnego, a po tej dacie jest już członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Można się jednak domyślić, że faktyczne koszty związane z lokalem trudno podzielić według tego schematu i rozliczyć się w sposób nie budzący wątpliwości. Dlatego na rynku wykształciły się inne sposoby pomagające rozwiązać problem przejrzystości wzajemnych rozrachunków.
Metoda ostatniego dnia miesiąca
Kolejną metodą jest okres deweloperski od podpisania protokołu odbioru do ostatniego dnia miesiąca, w którym podpisany został końcowy akt przeniesienia własności. Opłata obowiązuje przez pełny ostatni miesiąc. Rozwiązanie takie nie jest zgodne z prawem wynikającym z ustawy o własności lokali, ale rozwiązuje problem dzielenia opłat miesięcznych według uznaniowego klucza podziału. Jest to rozwiązanie zyskujące na popularności ze względu na elastyczność i przejrzystość. Rozstrzyga sytuację, w której klient wniósł opłatę z góry za pełny miesiąc do dewelopera i nie musi przenosić jej części do wspólnoty mieszkaniowej.
Opisane rozwiązania zakładają, że klient wnosi opłaty zarówno do dewelopera, jak i w późniejszym czasie do wspólnoty mieszkaniowej. Są to najczęściej opłaty za te same usługi, jednak z mocy prawa, po podpisaniu aktu notarialnego, należą się wspólnocie mieszkaniowej, a nie deweloperowi.
Akt przeniesienia własności
Generuje to pytanie o zasadność takiego sztucznego podziału opłat. Odpowiedzią na tę potrzebę jest trzeci model okresu deweloperskiego, w którym opłaty są wnoszone od daty protokołu odbioru do daty podpisania pierwszego aktu przeniesienia własności w danej nieruchomości. Jest to rozwiązanie najkrótsze i oznacza, że pierwsza osoba, która podpisze umowę końcową, wyznacza tą czynnością datę zakończenia okresu deweloperskiego. Rozwiązanie to zakłada podział na klientów, którzy wnoszą opłaty do dewelopera, i na tych, którzy ich dokonać nie muszą.
Osoby, które odbiorą lokal od dewelopera, po dacie pierwszego aktu w danej nieruchomości, wnoszą opłaty już tylko do wspólnoty mieszkaniowej. Klient podpisuje ze sprzedającym stosowną cesję praw do obciążania go kosztami eksploatacyjnymi przez wspólnotę zamiast dewelopera. Deweloper w oddzielnej umowie z zarządem wspólnoty przekazuje wspólnocie tytuł do pobierania opłat za wydany lokal.
Rozwiązanie to wymaga największej ilości dodatkowych postanowień informujących o takim stanie prawnym. Jest ono jednak korzystne zarówno dla dewelopera, jak i jego klienta. Wszystkie prawa i obowiązki przejmuje wspólnota i to tylko z nią rozlicza się osoba, która odebrała lokal, ale nie podpisała jeszcze aktu końcowego przeniesienia własności. Należy podkreślić, że takie rozwiązanie nie jest zgodne z ustawą o własności lokali, ale prawnie skuteczne przy uwzględnieniu odpowiednich postanowień umownych z klientami (umowa przedwstępna, protokół odbioru i umowa końcowa) i zarządem wspólnoty mieszkaniowej. Rozwiązanie takie jest najbardziej elastyczne i wydaje się być ograniczane jedynie przez ustawodawcę niedostosowaniem się do realnych potrzeb rynku nieruchomości.
W trzecim wariancie to powstanie wspólnoty mieszkaniowej determinuje zakończenie okresu deweloperskiego i jest to podział najbardziej intuicyjny dla dewelopera i właściciela lokalu. W modelu tym deweloper nie zostaje obciążony przez wspólnotę oraz nie obciąża korzystającego z jego lokalu. W dwóch pierwszych wariantach okres deweloperski dla niektórych klientów obowiązuje w czasie funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, która to najpierw wymaga zaliczki od dewelopera, a ten refakturuje jej wysokość na klienta.
Wnoszenie opłat
Kolejnym z elementów opisujących okres deweloperski poza jego granicami czasowymi jest model wnoszenia opłat. Deweloper jako właściciel budynku określa budżet nieruchomości na podstawie usług i mediów, które musi zapewnić osobom odbierającym lokale. Budżet taki jest załącznikiem do umowy przedwstępnej czy protokołu odbioru lokalu i określa wysokość opłat w ujęciu za 1 mkw., opłaty za miejsce postojowe oraz np. komórkę lokatorską. Budżety te są najczęściej tożsame z potrzebami budynku w momencie zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej.
Tendencje rynkowe pokazują, że budżety te zawierają dodatkowe opłaty niespotykane we wspólnocie mieszkaniowej, takie jak podatek od nieruchomości czy opłatę przekształceniową. Na rynku spotykamy się z kilkoma metodami wnoszenia tych opłat, tj. w postaci zaliczkowych wpłat, opłat ryczałtowych czy jednego ostatecznego rozliczenia z klientem.
Model zaliczkowy
Model zaliczkowy jest tożsamy z metodą spotykaną we wspólnotach mieszkaniowych. Odbiorca lokalu wnosi miesięczne zaliczki w odniesieniu do całości kosztów eksploatacyjnych albo samych kosztów dostawy mediów zużytych w danym lokalu. Na koniec okresu deweloperskiego następuje rozliczenie wniesionych zaliczek. Faktyczne koszty w podziale na okres, w którym użytkowany był lokal oraz jego powierzchnię, rozliczane są na odbiorców lokali. O ile wspólnota mieszkaniowa w sposobie rozliczeń ograniczona jest udziałem w nieruchomości wspólnej, o tyle w rozliczeniu okresu deweloperskiego metoda podziału kosztów jest dowolnie kształtowana przez dewelopera i powinna być znana klientowi i przez niego zaakceptowana.
Model ryczałtowy
Model ryczałtowy zakłada natomiast, że klient wnosi opłatę niepodlegającą późniejszemu rozliczaniu. Powinna ona być tak oszacowana, aby klienci nie ponosili przesadnie dużych opłat, a jednocześnie powinna zabezpieczyć interes dewelopera przed zbyt dużymi kosztami. Takie rozwiązanie pozwala jednak uniknąć etapu rozliczania wnoszonych opłat, co sprawia, że obie strony są świadome faktycznych kosztów.
Innym modelem stosowanym do okresu deweloperskiego, który z założenia powinien być krótki, jest jedno ostateczne rozliczenie z klientem. Jest to rozwiązanie, w którym wszystkie zobowiązanie pokrywa deweloper i po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej podlicza poniesione koszty i wymaga jednorazowej opłaty od odbiorcy lokalu.
Kategoryzacja usługi
Kolejną specyficzną cechą okresu deweloperskiego jest kategoryzacja usługi, którą wykonuje deweloper dla odbiorcy lokalu. Rynek rozróżnia tutaj dwa postępowania w kontekście prawidłowej ewidencji podatkowej.
Pierwsze to faktyczna refaktura poniesionych kosztów. W myśl ustawy o VAT opodatkowana według właściwych stawek, np. dostarczenie wody 8 proc., a energii elektrycznej 23 proc. Klient otrzymuje od dewelopera fakturę dokumentującą sprzedaż poszczególnych usług.
Innym rozwiązaniem jest kompleksowość działań, kiedy deweloper wykonuje dla odbiorcy lokalu usługę administrowania nieruchomością mieszkalną zwolnioną z VAT. Takie rozwiązanie pozwala uzyskać optymalizację podatkową w zakresie kosztów całej inwestycji i może mieć wpływ na całkowite koszty dla obu stron. Rozwiązanie to też może mieć istotny wpływ na różnicę w wysokości opłat w okresie deweloperskim i następującym po nim okresie funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota jest zwolniona z VAT. W większości przypadków opłaty ustalane w planie gospodarczym są naliczane na członków ze stawką podatku zw – zwolniony.
W trakcie okresu deweloperskiego może się okazać, że deweloper zamiast refakturować faktycznie poniesione koszty, będzie zmuszony zastosować wyższą stawkę VAT właściwą usłudze refaktury w momencie przenoszenia opłat na klienta. W takim przypadku ta sama usługa zakupiona przez wspólnotę mieszkaniową będzie tańsza.
Podsumowanie
Prowadzenie okresu deweloperskiego i jego rozliczenie są elementami związanymi z funkcjonowaniem wspólnoty. Na rynku spotykana jest więc praktyka, w której deweloper ceduje na swojego przyszłego zarządcę również obsługę okresu deweloperskiego. Rozwiązanie takie komplikuje jeszcze bardziej strukturę prawną tego mechanizmu, ale jest przyszłością zarówno dla firm deweloperskich, jak i firm zarządzających.
Konrad Rutkowski
Kierownik ds. zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi
Integrum Management Sp. z o.o.