Remont altany śmietnikowej to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Czy nagła i pilna potrzeba remontu pozwalająca utrzymać rzecz w należytym stanie może to zmienić?
W myśl art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85 poz. 388 ze zm., dalej: uwl) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę podjętą przez właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób narusza jego interesy. Niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Przy tym zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Takich wadliwości w omawianym procesie sąd nie stwierdził.
W ocenie sądu wydatkowanie środków na remont altanki śmietnikowej oraz podestów i rynien należało w okolicznościach sprawy uznać za czynności naprawcze, nagłe i pilnie potrzebne, utrzymujące rzecz w należytym stanie, a zatem – za czynności zwykłego zarządu. Zarówno altanka, jak i podesty uległy dewastacji i zagrażały bezpieczeństwu mieszkańców, a powodowa gmina, jako właściciel zarówno gruntu, jak i budowli na nim posadowionej, nie reagowała na prośby o remont. Nie ulegało wątpliwości, że również w interesie powoda powinno być utrzymanie śmietnika w odpowiednim stanie. Najemcy lokali należących do powoda korzystali bowiem ze śmietnika na równi z pozostałymi członkami wspólnoty, a powód, uchylając się od jego naprawy, narażał ich tym samym na szkodę, jaka mogła wystąpić na skutek zawalenia się konstrukcji altany.
Naprawa altany i podestów na gruncie nie należącym do wspólnoty, ale funkcjonalnie z nim związanym, była niezbędne z punktu widzenia zaspokojenia potrzeb mieszkańców budynku, ponieważ nagle doszło do znacznego pogorszenia stanu technicznego altany śmietnikowej i konieczna była natychmiastowa reakcja. Podobna sytuacja miała miejsce z podestami znajdującymi się przy wejściach na klatki schodowe do budynku. Zamieszkują tam osoby starsze, dla których zniszczone i popękane podesty stanowiły zagrożenie bezpieczeństwa, zdrowia oraz komfortu poruszania. Szkoda, jaka mogłaby powstać na zdrowiu osób korzystających ze zniszczonych podestów, byłaby nieporównywalnie wyższa niż koszt ich naprawy. Z kolei zepsute rynny tworzyły zacieki na świeżo wyremontowanej elewacji budynku, tym samym narażając go na dodatkowe zniszczenia.
Znamienne było również to, że nikt poza powodem nie kwestionował wydatkowania środków z funduszu remontowego na naprawę altany śmietnikowej, podestów i rynien, a same środki w kwocie łącznej 9 936 zł stanowiły nieznaczną część kwoty zgromadzonej na koncie funduszu remontowego. Sąd wskazał również, że wykonanie remontu altany śmietnikowej posadowionej na terenie stanowiącym własność miasta zostało wykonane z korzyścią dla wszystkich właścicieli lokali we wspólnocie, w tym również dla powoda, ponieważ koszt poniesiony został przez całą wspólnotę, nie zaś przez powoda będącego jedynym właścicielem gruntu.
Prace wykonane przez wspólnotę na rzecz naprawy altany śmietnikowej, podestów i rynien należało w ocenie sądu zakwalifikować do prac naprawczych z uwagi na ich nagły charakter i stosunkowo niski koszt. Te bieżące prace mieściły się w planie gospodarczym i jako takie nie stanowiły czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, wymagających podjęcia uchwały w przedmiocie wydatkowania środków finansowych.
Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z 12 marca 2020 r., sygn. akt I C 677/18
Oprac. PB