Pytanie. Zarządca prowadzący działalność gospodarczą w formie spółki świadczy, na podstawie umowy, na rzecz wspólnoty mieszkaniowej usługi zarządzania nieruchomością. W zakresie drugiej umowy wykonuje również usługi bieżącej konserwacji. Za wykonane czynności, co miesiąc, wystawia fakturę obejmującą wynagrodzenie ryczałtowe. Zawierają one dwie pozycje:
- wynagrodzenie ryczałtowe z tytułu świadczenia usługi zasadniczej, tj. zarządzania nieruchomością wspólną,
- wynagrodzenie ryczałtowe z tytułu świadczenia usługi pomocniczej, czyli usługi bieżących konserwacji części wspólnej
Czy świadczone usługi bieżących konserwacji na rzecz wspólnoty podlegają zwolnieniu z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. z 2023 r. poz. 955, ze zm.)?
Odpowiedź. Usługi w zakresie bieżących konserwacji części wspólnych nie podlegają zwolnieniu od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 tego rozporządzenia.
Uzasadnienie. W pierwszej kolejności należy ustalić, czy świadczona na rzecz wspólnot mieszkaniowych usługa w zakresie bieżących konserwacji części wspólnych stanowi usługę samoistną, czy jest jedynie elementem świadczonej usługi w zakresie zarządzania nieruchomością należącą do wspólnoty. W analizowanej sprawie nie można uznać, że usługi te stanowią usługi pomocnicze, ponieważ są wykonywane niezależnie i nie przyczyniają się do pełnej realizacji usługi zasadniczej (jaką jest zarządzanie nieruchomości). Mamy do czynienia z usługami świadczonymi na podstawie odrębnych umów, za które pobierane jest odrębne wynagrodzenie ryczałtowe – jedno z tytułu świadczenia usługi administrowania, a drugie z tytułu świadczenia usługi bieżących konserwacji części wspólnej.
Z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla czynności zarządzania nieruchomościami jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona. Zwolnieniem objęte są jedynie te usługi zarządzania, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych. Przy czym podkreślić należy, że w dziale 68 PKWiU znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości i dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która nie obejmuje m.in. usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając konserwacje i drobne naprawy. Zatem należy przyjąć, że usługi w zakresie bieżących konserwacji części wspólnych nie podlegają, stosownie do zapisów działu 68 PKWiU, zwolnieniu od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.
Marcin Szymankiewicz
doradca podatkowy