Pytanie. Jestem właścicielem nieruchomości, do której mogę dojechać tylko drogami należącymi do kilku wspólnot. Nie należę do żadnej z nich. Na drogach nie została ustanowiona służebność drogi. Czy muszę płacić za przejazd poprzez drogi wspólnoty, żeby dojechać do swojej posesji? Wspólnoty nie wydają pilotów do bramy, a koszty podniesienia szlabanu ciągle rosną. Jak mogę uregulować tę kwestię?
Odpowiedź. Po pierwsze można zawrzeć pisemną umowę o sposobie korzystania, zasadach ponoszenia kosztów z tytułu korzystania oraz sposobu ustalania wysokości opłat za takie korzystanie. Po drugie można wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przechodu i przejazdu na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości pozbawionej dojazdu za odpowiednim wynagrodzeniem.
Uzasadnienie. W związku z tym, iż pytanie jest bardzo ogólne, udzielenie konkretnej odpowiedzi jest bardzo utrudnione, ponieważ brak jest precyzyjnego wskazania, czy chodzi o jedną drogę stanowiącą współwłasność kilku wspólnot mieszkaniowych, czy też może jest to kilka dróg, z których każda stanowi własność jednej wspólnoty. Ponadto brak informacji, czy pomiędzy właścicielem nieruchomości a wspólnotami została zawarta jakakolwiek umowa (ustna czy pisemna) o pozwoleniu na korzystanie z drogi oraz zasadach korzystania z tej drogi np. sposobie wnoszenia opłat za to korzystanie czy też sposobu ustalania takiej opłaty.
W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z obowiązującymi przepisami rozróżniamy dwa rodzaje dróg: publiczne i wewnętrzne. Z treści pytania wynika, że droga lub drogi stanowią drogę wewnętrzną stanowiącą własność prywatną i w związku z tym są one zamknięte dla ruchu publicznego i mogą z nich zasadniczo korzystać podmioty zaliczone do jednej z poniżej wskazanych grup:
- współwłaściciele drogi wewnętrznej, którzy zgodnie z art. 206 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc) są uprawnieni do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, a więc w praktyce oznacza to tyle, że każdy ze współwłaścicieli może przechodzić i przejeżdżać przez tę drogę wewnętrzną i żaden z pozostałych współwłaścicieli nie może temu przeszkodzić,
- beneficjenci służebności przejazdu i przechodu przez daną działkę – drogę wewnętrzną, którzy zgodnie z art. 145 kc mogą korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, a więc w praktyce będzie to polegało na możliwości przejazdu i przechodu przez nieruchomość obciążoną, a właściciel tej nieruchomości nie będzie mógł się sprzeciwiać takiemu korzystaniu,
- osoby korzystające z drogi na podstawie umów – do tej kategorii zaliczyć należy np. wszystkich tych, którzy każdorazowo uiszczają opłatę za przejazd przez daną drogę wewnętrzną.
Reasumując, wskazać należy, że z uwagi na to, że właściciel nieruchomości nie jest członkiem żadnej wspólnoty ani współwłaścicielem drogi lub dróg, ani też nie ma ustanowionej służebności drogi koniecznej, to w takiej sytuacji istnieją dwie możliwości rozwiązania tej sytuacji. Po pierwsze zawarcie umowy pisemnej o sposobie korzystania, zasadach ponoszenia kosztów z tytułu korzystania oraz sposobu ustalania wysokości opłat za takie korzystanie. Po drugie wystąpienie do sądu (lub zawarcie umowy przed notariuszem) o ustanowienie służebności przechodu i przejazdu na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości pozbawionej dojazdu za odpowiednim wynagrodzeniem.
Magdalena Kosińska-Petecka
adwokat