W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie, czy czynność przekracza zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, ma wyłącznie zarząd, i to po uprzednim nieuzyskaniu przez niego zgody właścicieli lokali na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
W myśl art. 20 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 1 i 2 uwl).
Leżąca u podstaw tego rozwiązania idea uzależnienia skuteczności pewnych czynności zarządu od zgody ogółu właścicieli lokali nie budzi zastrzeżeń w doktrynie i judykaturze. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 1 i 2 uwl).
Zgodnie z art. 24 uwl, w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd (lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl), może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Zatem w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych legitymację czynną do wystąpienia do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną ma wyłącznie zarząd – powołany w drodze uchwały podjętej przez ogół właścicieli lokali – i to po uprzednim nieuzyskaniu przez niego zgody właścicieli lokali na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy, sąd stwierdził, iż wnioskodawcy, nie będący członkami zarządu powołanego w drodze uchwały, nie byli legitymowani do wystąpienia z przedmiotowym wnioskiem. Sąd pokreślił, iż przed oceną merytoryczną sprawy sąd zawsze z urzędu ustala, czy strony występujące w sprawie posiadają legitymację (legitymacja czynna – to uprawnienie do występowania w sprawie w charakterze powoda/wnioskodawcy, legitymacja bierna – to uprawnienie do występowania w sprawie w charakterze pozwanego/uczestnika). Brak legitymacji zawsze skutkuje oddaleniem pozwu/wniosku bez możliwości merytorycznej oceny roszczenia. Mając powyższe na uwadze, sąd wniosek oddalił.
Wyrok Sądu Rejonowego w Piszu z 14 maja 2024 r., sygn. akt I Ns 96/24
Oprac. PB
fot. Pixabay