Kongresy wspólnot mieszkaniowych i zarządców nieruchomości w Łodzi, Gliwicach i Gdańsku pokazały, że środowisko coraz mniej potrzebuje ogólnych deklaracji, a coraz bardziej rozmów o konkretnych problemach. W centrum dyskusji znalazły się modernizacje budynków, finansowanie inwestycji, zmiany w przepisach, ochrona danych osobowych, bezpieczeństwo pożarowe, rozliczanie mediów oraz konflikty, z którymi zarządcy mierzą się niemal każdego dnia.
W Łódzkim Kongresie Wspólnot Mieszkaniowych i Zarządców Nieruchomości uczestniczył m.in. Adam Wieczorek, wiceprezydent Łodzi. Jego obecność pokazała, że o wspólnotach mieszkaniowych nie można dziś mówić wyłącznie z perspektywy pojedynczych budynków i ich właścicieli. Są one częścią szerszej polityki miejskiej, ponieważ ich kondycja wpływa na stan zasobów mieszkaniowych, jakość przestrzeni, bezpieczeństwo mieszkańców, tempo modernizacji oraz relacje między miastem, zarządcami i właścicielami lokali.
Podobnie wybrzmiało wystąpienie Katarzyny Kuczyńskiej-Budki – prezydent Gliwic, która zwracała uwagę na praktyczny wymiar tej relacji podczas Śląskiego Kongresu Wspólnot Mieszkaniowych i Zarządców Nieruchomości. Zwróciła ona uwagę na fakt, że wspólnoty mieszkaniowe funkcjonują na styku interesów prywatnych i publicznych – decydują o remontach, utrzymaniu części wspólnych, wyglądzie elewacji, porządku na podwórkach czy sposobie korzystania z najbliższego otoczenia. Dlatego problemy nierozwiązane na poziomie budynku szybko zaczynają oddziaływać na całą przestrzeń miejską i wymagają sprawnej komunikacji między mieszkańcami, zarządcami oraz urzędem.
Modernizacja energetyczna
Jednym z najmocniej obecnych tematów była modernizacja energetyczna. Piotr Stawicki, prezes zarządu Łódzkiej Delegatury Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, omawiał świadectwa efektywności energetycznej jako dodatkowe wsparcie finansowe inwestycji. Rozmowa szybko zeszła z poziomu samego instrumentu na szukanie odpowiedzi na pytania, które zarządcy zadają sobie w praktyce, czyli jak łączyć różne źródła finansowania, przygotować audyt efektywności energetycznej, uniknąć błędów formalnych i przekonać właścicieli do kosztownych, ale potrzebnych modernizacji.
W tym obszarze wyraźnie widać zmianę myślenia. Wspólnoty nie pytają już tylko, czy remont jest potrzebny, ale z czego go sfinansować, jak rozłożyć ciężar kosztów i jak zabezpieczyć budżet przed kolejnymi podwyżkami. Świadectwa efektywności energetycznej, białe certyfikaty, premie, środki z funduszy ochrony środowiska i inne instrumenty wsparcia nie są więc do inwestycji, ale często warunkiem jej przeprowadzenia. Zarządca musi dziś umieć nie tylko zlecić remont, lecz także zbudować wokół niego uzasadnienie techniczne, finansowe i organizacyjne.
Bardzo praktyczny charakter miało w Gdańsku wystąpienie Jacka Janasa, prezesa Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości w Warszawie. Jego wystąpienie poświęcone było organizacji zaopatrzenia w media. Energia, woda i gaz są dla mieszkańców najczęściej po prostu pozycją na rozliczeniu. Dla zarządcy oznaczają jednak umowy, instalacje, awarie, odczyty, różnice bilansowe, koszty części wspólnych i niekończące się pytania o sprawiedliwy podział opłat. To jeden z tych obszarów, w których drobny błąd może szybko przerodzić się w konflikt we wspólnocie.
Legislacja i RODO
Duże zainteresowanie wzbudziły bloki dotyczące zmian legislacyjnych. W Gdańsku mówił o nich Rafał Zwierzyński, radca prawny, w Gliwicach Joanna Beśka-Gaweł, adwokat, a w Łodzi Klaudyna Jarzec-Koślacz, radca prawny. Omawiano przede wszystkim zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, projektowane zmiany w ustawie o własności lokali oraz inne nowelizacje ważne dla wspólnot i spółdzielni. Uczestnicy nie traktowali tych wystąpień jako abstrakcyjnej analizy przepisów. Dla zarządców każda nowelizacja oznacza bowiem nowe obowiązki, nowe procedury, nowe uchwały i bardzo często nowe spory z właścicielami.
Dlatego ważnym uzupełnieniem była rozmowa o najnowszym orzecznictwie sądowym dotyczącym wspólnot mieszkaniowych, którą w Gdańsku poprowadziła Klaudyna Jarzec-Koślacz. To właśnie orzeczenia pokazują, jak ogólne przepisy działają w konkretnych konfliktach.
Na wszystkich wydarzeniach mocno obecny był także temat ochrony danych osobowych. Mateusz Górski, sekretarz redakcji „Wspólnoty Mieszkaniowej”, omawiał przetwarzanie danych w świetle zaleceń PUODO, zwracając uwagę na codzienną praktykę pracy zarządcy, czyli korespondencję z właścicielami, udostępnianie danych, monitoring, windykację, obsługę zebrań i przypadkowe naruszenia. RODO w zarządzaniu nieruchomościami nie jest już tylko zestawem klauzul informacyjnych.
Ochrona przeciwpożarowa
Kolejnym ważnym tematem było bezpieczeństwo pożarowe. W Gliwicach mówił o nim Kamil Kwosek, rzeczoznawca ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych, a w Łodzi przedstawiciel Komendy Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej. Wystąpienia pokazały, że ochrona przeciwpożarowa w budynku mieszkalnym nie sprowadza się do formalnego przeglądu czy posiadania dokumentacji. To stan techniczny budynku, procedury, drogi ewakuacyjne, instalacje, odpowiedzialność zarządcy i codzienne zachowania mieszkańców. W praktyce problemem są często nie spektakularne zaniedbania, lecz brak aktualizacji dokumentacji, niepełne przeglądy, niedrożne ciągi komunikacyjne czy lekceważenie zaleceń pokontrolnych.
W Gliwicach ważnym uzupełnieniem tej perspektywy było wystąpienie dr Katarzyny Najbar poświęcone praktyce przejmowania nieruchomości. Zmiana zarządcy nie polega wyłącznie na podpisaniu umowy i odebraniu dokumentów. Oznacza konieczność przeprowadzenia audytu, sprawdzenia stanu technicznego, umów, uchwał, przeglądów, rozliczeń, zaległości i sporów. Dopiero wtedy można realnie ocenić, jakie ryzyka przejmuje nowy zarządca i jakie działania powinien podjąć w pierwszej kolejności.
W Gliwicach Rafał Kwak, zarządca nieruchomości, omawiał indywidualny tryb głosowania krok po kroku. To zagadnienie pozornie techniczne, ale źle sformułowana uchwała, nieczytelne karty do głosowania, brak dokumentacji albo bierność właścicieli mogą zatrzymać remont, finansowanie lub zmianę zasad funkcjonowania nieruchomości. Wielu zarządców dobrze zna sytuację, w której decyzje nie zapadają nie dlatego, że większość jest przeciwna, ale dlatego, że właściciele nie głosują.
Prawnik live
Najbardziej praktycznym elementem wydarzeń były sesje „Prawnik LIVE” oraz „Prawnik i zarządca LIVE”. W Łodzi w dyskusji uczestniczyli: Mateusz Górski, Klaudyna Jarzec-Koślacz i Piotr Stawicki; w Gliwicach: Mateusz Górski, Rafał Kwak i dr Katarzyna Najbar; w Gdańsku: Mateusz Górski, Jacek Janas i Piotr Stawicki. To wtedy najlepiej było widać, czym żyją wspólnoty i zarządcy. Padały pytania o najem krótkoterminowy, odcinanie mediów dłużnikom, uporczywe zakłócanie porządku, różnicowanie zaliczek, samowolne ingerencje w części wspólne, montaż klimatyzatorów na elewacjach, błędy przy podejmowaniu uchwał, niekompletną dokumentację po poprzednim zarządcy i udostępnianie danych właścicieli.
Z trzech kongresów wyłania się obraz branży, która działa pod coraz większą presją. Zarządca musi znać przepisy, rozumieć technikę budynkową, pilnować finansów, prowadzić dokumentację, rozmawiać z mieszkańcami, reagować na awarie i przewidywać konsekwencje uchwał. Musi też umieć tłumaczyć właścicielom, że nie każde oczekiwanie większości można bezpiecznie przełożyć na decyzję całej wspólnoty.
