Pytanie. Najemca lokalu mieszkalnego regularnie zakłóca porządek domowy, organizuje głośne spotkania, zaśmieca części wspólne i utrudnia korzystanie z budynku innym mieszkańcom. Właściciel lokalu nie reaguje na zgłoszenia zarządu ani sąsiadów. Czy wspólnota mieszkaniowa może doprowadzić do usunięcia go z lokalu?
Odpowiedź. W pierwszej kolejności działania powinien podjąć właściciel lokalu jako wynajmujący, który może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli jednak właściciel nie reaguje, ochrony można dochodzić przed sądem na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, przy czym powództwo przysługuje innemu lokatorowi lub właścicielowi innego lokalu w budynku, a nie wspólnocie jako takiej.
Uzasadnienie. Sytuację uciążliwego najemcy należy odróżnić od sytuacji uciążliwego właściciela lokalu. Najemca nie jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej ani współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, lecz korzysta z lokalu na podstawie stosunku prawnego łączącego go z właścicielem. Dlatego podstawowym adresatem działań zarządu powinien być właściciel lokalu, który jako wynajmujący ma instrumenty wynikające z umowy najmu oraz ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93). Zgodnie z art. 683 kc najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile nie jest on sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy, a także liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Jeżeli najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo swoim niewłaściwym zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia na podstawie art. 685 kc.
Problem powstaje wtedy, gdy właściciel lokalu nie współpracuje ze wspólnotą, ignoruje skargi mieszkańców albo nie chce wypowiedzieć umowy najmu. W takiej sytuacji zastosowanie może znaleźć art. 13 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Przepis ten przewiduje, że jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Nie każde naganne zachowanie najemcy będzie jednak wystarczające. Ustawa wymaga, aby naruszenia miały charakter rażący lub uporczywy. Chodzi więc o zachowania poważne, powtarzalne albo długotrwałe, które realnie utrudniają innym osobom korzystanie z lokali. Jednorazowy hałas, incydentalna awantura czy zwykły konflikt sąsiedzki z reguły nie będą wystarczające do skutecznego żądania opróżnienia lokalu. W praktyce przed skierowaniem sprawy do sądu należy zgromadzić materiał dowodowy. Mogą to być pisemne skargi mieszkańców, wezwania kierowane do właściciela lokalu i najemcy, notatki z interwencji policji lub straży miejskiej, dokumentacja fotograficzna, nagrania wykonane zgodnie z prawem albo zeznania świadków. Im lepiej udokumentowany zostanie charakter i skala naruszeń, tym większa szansa na wykazanie, że korzystanie z innych lokali stało się rzeczywiście uciążliwe.
Wspólnota mieszkaniowa nie powinna natomiast samodzielnie wprowadzać kar finansowych wobec najemcy ani próbować rozwiązywać problemu przez sankcje porządkowe nieprzewidziane w ustawie. Może przyjmować regulaminy, dokumentować naruszenia, wzywać właściciela do interwencji i wspierać mieszkańców w dochodzeniu ochrony, ale usunięcie uciążliwego najemcy wymaga działania właściciela lokalu albo rozstrzygnięcia sądu.
Mateusz Górski
prawnik
