Żyję z usuwania awarii, a każde zlecenie to dla mnie przychód. Zatrudniam ludzi, inwestuję w szkolenia, zakupy najnowszych narzędzi, płacę za gotowość w nocy i weekendy. Nikomu źle nie życzę, ale osobiście nie mam nic przeciwko wezwaniom w sobotnie wieczory – mówi Jarosław Kucharczyk, właściciel firmy świadczącej usługi pogotowia technicznego.
Wśród zarządców nieruchomości popularne jest stwierdzenie, że jeśli w budynku ma się coś stać, to najpewniej dojdzie do tego w sobotę albo niedzielę wieczorem. To żart, czy coś jest na rzeczy?
To nie wzięło się znikąd. W czasie weekendu zarządca wypoczywa, chciałby mieć święty spokój, ale podobnie jak on wypoczywają mieszkańcy. W budynkach jest zwiększony pobór wody i energii elektrycznej, instalacje są bardziej obciążone. Poza tym niektórzy mieszkańcy w tygodniu przebywają w innym miejscu, związanym z pracą, a do domu wracają właśnie na weekend i zaczynają korzystać z instalacji.
Czy najnowsze techniki dokonywania przeglądów pozwalają ograniczyć ryzyko awarii niemal do zera?
Na pewno pomagają zapobiec wielu awariom. Przydatnym urządzeniem diagnostycznym jest kamera termowizyjna. Kiedyś takie urządzenia były drogie, profesjonalne modele kosztowały 10 tys. zł. Dziś dostępne są telefony z wbudowaną kamerą termowizyjną – ale nie mówię o aplikacji, którą można zainstalować na zwykłym smartfonie, ale o specjalistycznym modelu przeznaczonym serwisom technicznym. Przeskanowanie budynku od zewnątrz, jak i samej instalacji, pozwala zidentyfikować miejsca, gdzie ryzyko usterki jest największe. Nawet niewielki wyciek wody zmienia temperaturę ściany. Przegrzewające się kable elektryczne – również. Zimą kamera potrafi z dużą precyzją wskazać miejsca, gdzie doszło do awarii, przez co niektóre mieszkania są niedogrzane albo w ogóle pozbawione ciepła. Trzeba tylko pamiętać, że kamera jest skutecznym narzędziem diagnostycznym w rękach wykwalifikowanego i doświadczonego technika. Do analizy obrazu niezbędna jest wiedza dotycząca instalacji i w starych budynkach, i w tych najnowszych. Urządzenie będzie bezużyteczne w rękach przeciętnego zarządcy, który musi mieć szeroką wiedzę z różnych dziedzin, także prawnych, ale nie ma gruntownej wiedzy technicznej. Więc uprzedzając pańskie pytanie, nie widzę sensu, aby zarządca w taką kamerę się zaopatrywał. Od posługiwania się nią są technicy.
Jakiś przykład, jak kamera pozwoliła zdiagnozować usterkę?
W budynku wielorodzinnym, na parterze, funkcjonowały lokale usługowe, w jednym działał salon beauty. Był pełny klientek, gdy nagle odcięte zostało zasilanie. Przyjechałem na miejsce, zobaczyłem, że wyłączył się główny bezpiecznik. Odłączyliśmy wszystkie urządzenia z gniazdek i uruchomiłem bezpiecznik. Instalacja zadziałała. Włączyliśmy urządzenia – nadal wszystko w porządku. Uruchomiłem więc kamerę termowizyjną i zacząłem skanować rozdzielnicę elektryczną. Okazało się, że z upływem czasu rośnie temperatura jednego z mniejszych bezpieczników. Dwadzieścia stopni, wkrótce trzydzieści, czterdzieści. To on był przyczyną awarii i wystarczyło go wymienić, bo sama instalacja działała prawidłowo. Interweniowaliśmy też w budynku, w którym jedna z mieszkanek skarżyła się zarządcy, że jej grzejnik nie działa prawidłowo – nie dogrzewa lokalu, a ona płaci zawyżone rachunki. Gdy przyszliśmy, kobieta siedziała ubrana w futro, mówiąc, że jej zimno. Przeskanowaliśmy budynek, instalację, sprawdziliśmy grzejnik. Nie znaleźliśmy nawet śladu awarii. Mieszkanka prawdopodobnie chciała oszukać zarządcę, ale rozwiązanie tego konfliktu to już sprawa poza naszymi kompetencjami, naszym zadaniem było dokonanie profesjonalnego przeglądu całej instalacji centralnego ogrzewania.
A co z możliwościami skutecznego przeglądu instalacji wodno-kanalizacyjnych?
Tutaj możliwości są ograniczone. Owszem, jak wspomniałem, kamera termowizyjna pomaga zlokalizować wycieki, ale jest to działanie post factum. Dokonując oceny stanu instalacji wodno-kanalizacyjnej, bierze się pod uwagę wiek budynku, rodzaj materiałów, jakość instalacji, ich producenta – on jest bardzo ważny, liczbę i rodzaj dotychczasowych napraw. Rury w większości są zabudowane, ich stan można bezpośrednio ocenić tylko w nielicznych miejscach, gdzie mamy do nich dostęp, np. przy rozdzielaczach. Dlatego do diagnostyki rur niezbędna jest wiedza techniczna i doświadczenie. Mając dane, jakie wymieniłem, jesteśmy w stanie oszacować, jak długo instalacja jeszcze popracuje bez konieczności całkowitej wymiany, ryzyko jakich awarii i w których miejscach jest największe.
Jak często dochodzi do awarii instalacji gazowych?
Z nimi mamy dziś najmniejszy problem, a to dzięki obowiązkowym przeglądom minimum raz do roku. Kontrolę szczelności instalacji gazowej mogą, zgodnie z prawem, wykonać tylko osoby z uprawnieniami budowlanymi w specjalności instalacyjnej oraz fachowcy z kwalifikacjami, które wynikają z przepisów o nadzorze technicznym i energetyce. Przegląd obejmuje wszystkie elementy instalacji, łącznie z piecem gazowym, zaworami i złączami. To pozwala wykryć ewentualne usterki i usunąć je już na wczesnym etapie. Występuje tu jeszcze jeden ważny element – odpowiedzialność karna osób dokonujących przeglądów. Gdyby prokurator udowodnił zaniedbanie, to grozi im kara. Podobnie zresztą jak właścicielowi mieszkania – otrzymuje on czas na usunięcie usterek, jeśli zostaną zidentyfikowane w jego lokalu, a zalecenia w protokole kontroli instalacji gazowej podlegają weryfikacji. Niedostosowanie się do zaleceń traktowane jest jako wykroczenie i wiąże się z grzywną. Jeśli więc zostaję wezwany do budynku, w którym doszło do awarii gazu, nawet niewielkiej, to pierwszą czynnością, jaką podejmuję, jest odcięcie gazu w całym budynku, bez uprzedzania mieszkańców. Dopiero gdy upewnię się, że uruchomienie instalacji jest możliwe, odkręcam zawory.
Na ile prawdziwe jest twierdzenie, że w budynkach z lat 70. czy 80. dochodzi do mniejszej liczby awarii niż w tych z XXI wieku?
Kiedyś huty oferowały nawet 100-letnią gwarancję na rury stalowe ocynkowane. Dziś żaden producent takiej nie da. Zdarza się, że instalacja wodna już po 20 latach nadaje się do całkowitej wymiany. Produkty stalowe są słabej jakości. A deweloper, kupując materiały, kieruje się przede wszystkim ceną, nie sprawdza wiarygodności producentów ani dostawców. Nie interesuje go, czy wyprodukowane zostały na terenie Unii Europejskiej, czy może gdzieś w dalekiej Azji.
W nowym budownictwie mieszkaniowym do jakich awarii dochodzi najczęściej?
Instalacji wodno-kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania. Powodem są, jak wspomniałem, słabej jakości materiały, ale też brak wiedzy i kultury technicznej wykonawców. Zdarza się, że grzejniki instalowane są tak, że zwyczajnie nie mają prawa działać. Przychodzi zima i okazuje się, że w budynku połowa grzejników jest zimna, a jedynym sposobem rozwiązania problemu jest przebudowa całej instalacji. Oczywiście jeśli budynek jest na gwarancji, koszty ponosi deweloper. Odnoszę czasem wrażenie, że wykonawcy zatrudniają dziś osoby bez elementarnego przygotowania technicznego, bez doświadczenia. Owszem, specjalistów na rynku brakuje, ale skala problemu stała się naprawdę poważna. Ja w swojej firmie przestałem zatrudniać młodych ludzi zaraz po szkole, bo oni nie mają wpojonej kultury pracy, chcą jak najwięcej zarobić w jak najkrótszym czasie bez dbania o jakość i markę firmy. Zatrudniam tylko doświadczonych techników, którzy biorą odpowiedzialność za efekt swojej pracy, wkładają serce w to, co robią. Wielu z nich to ludzie w wieku około 50 lat.
Czyli jakość współczesnego budownictwa odbiega in minus od jakości znanej w XX wieku?
To zależy od dewelopera. Wielu kieruje się przede wszystkim ceną, w efekcie usterki zaczynają pojawiać się niedługo po oddaniu budynku do użytku. Jeśli dostaję wezwanie do awarii i wiem, jaki deweloper go postawił, to zanim jeszcze dojedziemy na miejsce, orientuję się, czego się spodziewać. Podam przykład automatyki oświetleniowej. Dziś nie instaluje się oświetlenia w częściach wspólnych jak dawniej, kiedy przy drzwiach wejściowych na klatkę schodową oraz na każdym piętrze montowano włącznik załączający oświetlenie na wszystkich kondygnacjach. Teraz mamy oprawy z czujnikami ruchu oraz zmierzchu. Sprawność oprawy zależy od producenta. Są czujniki kosztujące 30 zł, ale są i po 100 zł. Cena idzie w parze z jakością. Jeśli mieszkańcy budynku chcą, żeby oświetlenie działało tak, jak powinno, muszą zainwestować w jego jakość, bo oprawy zainstalowane na etapie deweloperskim nie zawsze ich oczekiwania spełnią. Zapytał Pan o jakość budownictwa – tak, dziś często przekonujemy się, że instalacje w budynkach z lat 80. czy 90. bywają wyjątkowo sprawne. Obserwuję to w Krakowie, gdzie w starszych częściach miasta poważnych awarii nie ma wiele, usuwamy głównie drobne usterki. Jak pojawi się wyciek, to wystarczy wymienić fragment rury i instalacja będzie działać prawidłowo. Do dziś w mieszkaniach świetnie sprawdzają się stare, żeliwne grzejniki CO – są trwałe i bardzo dobrej jakości. Długo się nagrzewają, bo są ciężkie, ale też świetnie trzymają ciepło. Wystarczy co pewien czas je przepłukać, aby utrzymać ich sprawność, wymienić zawory. Współczesne grzejniki szybko się nagrzewają, ale w razie zamknięcia dopływu ciepła szybko też tracą temperaturę.
Zarządcy nieruchomości, funkcjonujący na zasadzie jednoosobowej działalności gospodarczej, chętnie zatrudniają tzw. złotą rączkę do usuwania prostych awarii. Co Pan sądzi o takiej praktyce?
Zazwyczaj jest to emeryt, który chce sobie dorobić, a dla zarządcy ważne jest, że tani. On będzie pomocny w starych budynkach – do wymiany świetlówki na korytarzu, do naprawy prostej klamki w drzwiach. Ale jeśli jest domofon, to już niekoniecznie sobie poradzi, a może nawet coś zepsuje. Współczesne budynki wyposażane są w inteligentne systemy, których serwisowanie wymaga specjalistycznej wiedzy. Ludzie coraz częściej chcą mieć tzw. smart home, gdzie sterowanie ogrzewaniem, uchylaniem okien, temperaturą wody użytkowej odbywa się automatycznie według zadanych programów albo zdalnie, z aplikacji w telefonie. Tam tzw. złota rączka będzie kompletnie nieprzydatna. Do serwisowania niektórych instalacji trzeba wzywać techników autoryzowanych przez producenta, w przeciwnym razie straci się gwarancję. My w ramach pogotowia technicznego świadczymy usługi w takich budynkach, możemy np. wymienić czujkę instalacji przeciwpożarowej, jeśli nie działa, ale i tak wzywamy autoryzowaną firmę do odbioru prac. Jeśli system antywłamaniowy unieruchomi drzwi i do budynku nie można się dostać, możemy je odblokować, ale do usunięcia usterki też niezbędna może być wizyta serwisu obsługującego konkretną markę. Dostawców systemów jest dziś tak wielu, że żadna firma specjalizująca się w usuwaniu awarii nie będzie w stanie uzyskać autoryzacji od każdego producenta.
Firmy świadczące usługi pogotowia technicznego coraz częściej oferują wspólnotom mieszkaniowym abonament. Na czym to polega?
Kiedyś w Polsce popularny był system tzw. pełnej konserwacji, który polegał na tym, że konserwator był regularnie obecny w budynku, robił przeglądy, naprawiał to, co wymagało interwencji. Rosnące płace spowodowały jednak, że zatrudnianie konserwatorów przestało być dla właścicieli budynków opłacalne. Dlatego pojawiła się usługa abonamentowa. Polega na tym, że zarządca budynku uiszcza stałą miesięczną opłatę za tzw. gotowość. Ona nie jest wysoka, u nas wynosi około 100 zł dla budynków o powierzchni użytkowej 1 tys. mkw. Ale w razie jakiejkolwiek awarii pojawiamy się na miejscu i usuwamy jej skutki. Oczywiście sama usługa jest płatna, ale cennik jest bardziej atrakcyjny niż dla klientów, którzy umową abonamentową nie są związani. Na przykład niezależnie od pory może być stosowana cena z tzw. dziennego cennika. Rzecz jasna nie gwarantujemy natychmiastowego usunięcia awarii. Jeśli zepsuje się domofon i zablokuje drzwi, albo usterkę ma brama garażowa, odblokujemy je, ale musimy zamówić części zamienne i naprawę przeprowadzimy, kiedy części dotrą, czyli np. następnego dnia albo po weekendzie. Interweniujemy także w sytuacjach związanych z pogodą, jeśli deszcz spowoduje zalanie piwnic czy garażu – dysponujemy systemem pomp, z którymi możemy przyjechać i wodę usunąć.
Jakie awarie sprawiają najwięcej trudności?
Związane z systemami typu smart home. Deweloperzy nie dzielą się wiedzą o takich instalacjach z firmami oferującymi serwis. Ich celem jest jak najszybsza sprzedaż mieszkań. Inteligentne systemy stają się zaś coraz bardziej skomplikowane, a serwisanci, nie mając wiedzy o nich, bywają bezradni. Skąd tę wiedzę zdobywać, skoro nie od deweloperów? Mamy targi branżowe, konferencje, na których prezentują się producenci i dostawcy. Bierzemy w nich udział, bo tam możemy zdobyć szczegółowe instrukcje obsługi. Wysyłam też moich pracowników na szkolenia. Oczywiście wpływa to ostatecznie na cenę moich usług, ale specjalizacja na rynku postępuje w takim tempie, że utrzymają się na nim tylko wykwalifikowani usługodawcy. Co ciekawe, z dostępem do wiedzy o inteligentnych systemach problem mają nie tylko serwisanci, ale i sami zarządcy.