Coraz częściej do zarządców nieruchomości zgłaszają się właściciele lokali z prośbą o pomoc w procesie ustanowienia odrębnej własności lokalu. Zazwyczaj interesuje ich to w kontekście podziału jednego lokalu na kilka lokali np. w celu ich sprzedaży. Niezależnie od celu podziału warto zapoznać się procedurą ustanowienia odrębnej własności lokali, a także dowiedzieć się, jakie dokumenty należy przygotować oraz na co warto zwrócić uwagę.
Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Wynika to z art. 3 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm., dalej: uwl). Celem wyodrębnienia lokalu jest ustanowienie nowego przedmiotu własności z dotychczas obowiązującego. Czynność prawna wyodrębnienia lokalu, który w chwili wyodrębnienia nie spełnia wymogu samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 o własności lokali, jest nieważna.
Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 uwl). Aby lokal mógł zostać uznany za samodzielny, nie może funkcjonalnie stanowić części składowej innego samodzielnego lokalu. Nie może on także, w przypadku budynków, w których ustawiono przynajmniej jedną odrębną własność lokalu, wchodzić w skład nieruchomości wspólnej.
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2017 r. (sygn. akt I OSK 3267/15) wskazano, że w dobie współczesnych technik budowlanych pojęcia „trwałej ściany” nie można odnosić wyłącznie do ściany murowanej czy drewnianej, gdyż współczesne budynki są wykonywane nie tylko z dotychczas tradycyjnych materiałów budowlanych. Za lokal samodzielny może być uznany wyłącznie lokal, którego docelowa funkcja będzie niezależna od funkcji pozostałych lokali w danym budynku. To, czy lokal spełnia funkcję samodzielności, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Ustawa o własności lokali umożliwia jedynie wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, oznacza to, że starosta nie może wydać zaświadczenia o niespełnieniu przez lokal warunku samodzielności.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu może być wydane odnośnie lokali w budynku, który w świetle prawa już istnieją. Lokalami legalnie istniejącymi są lokale w budynkach, co do których organ nadzoru budowlanego, zgodnie z art. 54 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2024 r. poz. 735 ze zm., dalej: pb) przyjął zawiadomienie inwestora o zakończeniu budowy z dołączoną dokumentacją budowlaną, określoną w art. 57 ust. 1- 4 pb, a urząd nadzoru budowlanego nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji, albo jeżeli urząd nadzoru budowlanego na wniosek inwestora wydał pozwolenie na użytkowanie budynku.
Nie tylko warunki techniczne
Dla wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu konieczne jest zweryfikowanie nie tylko tego, czy dany lokal spełnia warunki samodzielnego lokalu w znaczeniu technicznym, ale także czy spełnia je w sensie prawnym. W celu wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu konieczne jest ustalenie przez starostę przeznaczenia tego lokalu poprzez interpretację zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z terminologią przewidzianą w prawie budowlanym, ale także w oparciu o przepisy podatkowe, ewidencyjne czy kartograficzne. Badanie, czy lokal przeznaczony jest na pobyt stały ludzi oraz czy posiada pomieszczenia pomocnicze służące zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, następuje przede wszystkim na podstawie dokumentacji architektoniczno-budowlanej wraz z pozwoleniem na użytkowanie.
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, m.in. piwnica, strych, komórka, garaż.
O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, swobodny dostęp do niego właściciela oraz możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca). Kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu, która oznacza, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali. Przesłanki samodzielności, o której mówi w art. 2 ust. 2 uwl, nie spełnia garaż wielostanowiskowy, który nie daje gwarancji wyłącznego użytkowania przez osoby posiadające uprawnienie do stanowisk garażowych. W takim wypadku za garaż może być uznane jedynie całe pomieszczenie, w którym znajdują się miejsca postojowe, a nie poszczególne miejsca postojowe. W celu zapewnienia właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc postojowych w praktyce ustanawia się na ich rzecz odrębną własność garażu wielostanowiskowego jako wydzielonego lokalu użytkowego, po czym właściciele lokali zawierają umowę o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. Innym sposobem stosowanym w praktyce jest zawarcie umowy o podziale quad usum bez ustanawiania na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych odrębnej własności garażu wielostanowiskowego.
Ważne, kto korzysta
O możliwości uznania pomieszczenia za przynależne do konkretnego lokalu decyduje to, czy mogą z niego korzystać wyłącznie mieszkańcy określonego lokalu, czy też mieszkańcy kilku lokali. Jeżeli z pomieszczenia korzystają właściciele więcej niż jednego lokalu, w takim wypadku jest ono elementem nieruchomości wspólnej.
O samodzielności lokalu innego niż lokal mieszkalny nie decyduje wyłącznie wyodrębnienie lokalu (izby lub zespołu izb) w obrębie budynku trwałymi ścianami. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 2 uwl chodzi o samodzielny lokal, który może być wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. To oznacza, że cecha przydatności wykorzystania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem stanowi też konieczną przesłankę uznania go za lokal samodzielny. Samodzielny lokal, inny niż mieszkalny, powinien nadawać się do zaspokajania potrzeb osób, które chcą z niego korzystać zgodnie z jego przeznaczeniem.
Dla ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu wymagane jest spełnienie kilku przesłanek zawartych w art. 2 ust. 1a uwl. Zgodnie z przywołanym przepisem ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
Spełnienie tych przesłanek wymaga ustalenia odrębnej własności samodzielnego lokalu z art. 2 ust. 2 uwl. Kwestia tego, czy budynek, w którym znajduje się dany lokal mieszkalny, został oddany do użytkowania, nie wchodzi w zakres badania w postępowaniu wyjaśniającym poprzedzającym wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu z art. 2 ust 3 uwl.
Odrębna własność
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego, do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać przede wszystkim:
- rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
- wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
Jednostronna czynność właściciela
Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.
Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również do wyodrębnienia własności lokalu na mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników sąd w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym może wydać stosowne nakazy lub zakazy.
Sąd, znosząc współwłasność nieruchomości, może również nie orzec o jej podziale przez wydzielenie lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości. Przy wydawaniu orzeczenia o odrębnej własności lokalu sąd nie ma obowiązku kierowania się opinią starosty w tej kwestii, ale może skorzystać z opinii biegłego specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych.
Podobnie sąd wieczystoksięgowy nie jest związany zaświadczeniem o samodzielności lokali wydanym na podstawie art. 2 ust. 3 uwl. Zaświadczenie to stwierdza jedynie pewien stan faktyczny, ale nie jest decyzją administracyjną wiążącą sąd. W konsekwencji sąd ma prawo do własnych ustaleń co do samodzielności lokali, a zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu podlega ocenie takiej samej jak każdy inny dowód w sprawie.
Aneta Mościcka