Sąd uznał, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej, której celem było przywrócenie dopływu gazu po awarii, nie naruszała interesów właścicieli lokalu, którzy utrudniali przeprowadzenie remontu instalacji. Ochrona interesu jednostki nie może odbywać się kosztem bezpieczeństwa i potrzeb pozostałych mieszkańców.
W mieszkaniu powódki w połowie czerwca 2018 r. nastąpił wyciek gazu. Poinformowała jednak o tym przedstawicieli wspólnoty dopiero dwa tygodnie później. Zachowanie powódki, która zawiadomiła o wycieku pogotowie gazowe, ze wskazaniem, że miało to miejsce w piwnicy budynku (co nie znalazło potwierdzenia w okolicznościach faktycznych) oraz bez powiadomienia pozostałych mieszkańców, doprowadziło do zamknięcia dopływu gazu do całego budynku i niemożności korzystania z gazu przez członków wspólnoty. Zachowanie powódki przyczyniło się też do tego, że pracownicy pogotowia gazowego nie mogli dostać się do środka budynku, aby ocenić, czy zgłoszenie było zasadne i w związku z tym, dla bezpieczeństwa mieszkańców, zdecydowali o zamknięciu dopływu gazu do całego budynku. W konsekwencji członkowie wspólnoty przez 4 miesiące nie mieli gazu w mieszkaniach.
Wśród mieszkańców były osoby, którym dostęp do gazu był niezbędny, w tym matka z dwójką małych dzieci, osoby starsze. Odcięcie gazu sparaliżowało codziennie życie mieszkańców wspólnoty.
Sąd miał uwadze, że wszystkie te wydarzenia miały co prawda miejsce w okresie letnim, jednak mieszkańcy, aby zdążyć do sezonu zimowego, a tym samym grzewczego, kiedy instalacja gazowa jest niezbędna do ogrzewania, chcąc uzyskać do niej dostęp musieli podejmować szybkie decyzje, aby skutecznie i sprawnie przeprowadzić jej remont. Niestety, swoim zachowaniem powódka im tego nie ułatwiała, bowiem jak wynikało wprost z przesłuchania, mimo posiadanej wiedzy o planowanych pracach remontowych nie wpuszczała ekipy remontowej do swego mieszkania, najpierw usprawiedliwiając się niemożnością dojazdu z innego miasta na wskazane terminy prac, później zaś twierdząc, że nie znając zakresu remontu nie zgadza się na jego przeprowadzenie.
Powódce umożliwiono wgląd do dokumentacji, który jednak uznała za niedostateczny. Ostatecznie oświadczyła, że nawet jeśli otrzyma całość żądanej przez nią dokumentacji, nie wyrazi zgodę na remont w jej lokalu.
Sąd dostrzegł, że powódka nie zamieszkiwała na stałe w swoim mieszkaniu we wspólnocie, a jedynie sezonowo z niego korzystała, za to swoim zachowaniem utrudniła życie pozostałym mieszkańcom nieruchomości. W świetle powyższych okoliczności, biorąc pod uwagę całkowity brak współpracy ze strony powódki w dokonaniu remontu instalacji gazowej, by przywrócić przed okresem zimowym dopływ gazu do budynku, członkowie pozwanej wspólnoty podjęli uchwałę, którą powódka zaskarżyła. Zawarte w pozwie zarzuty skupiały się na okolicznościach nieistotnych z punktu widzenia przesłanki uchylenia uchwały, jaką jest naruszenie interesu właściciela lokalu, np. ustalenie, że najprawdopodobniej ekipa przeprowadzająca remont w mieszkaniu powodów spowodowała niedrożność wentylacji, przy czym skarżąca nie wspomniała, że usterka taka została wskazana w opinii kominiarskiej przeprowadzonej przed rozpoczęciem remontu. Bez znaczenia była też, w ocenie sądu, kwestia, czy do konieczności wymiany instalacji doszło wskutek braku należytej konserwacji, skoro bezspornie taka potrzeba zaistniała – gaz do budynku został odcięty wskutek wycieku. Nie miało również znaczenia, czy powódce udostępniono dokumentację planowanego remontu, skoro oświadczyła, że nawet jeśli otrzyma całość dokumentacji, i tak nie wyrazi zgody na remont. Nie miał również znaczenia przywoływany przez skarżącą dowód z wyroku Sądu Okręgowego z 19 czerwca 2020 r. (sygn. akt XV C 417/19). Z uzasadnienia tego wyroku w żaden sposób nie wynika, aby przyczyną uchylenia uchwały była krytyczna ocena działań zarządu wspólnoty pozwanej w sprawie remontu instalacji gazowej.
Sąd przywołał stanowisko judykatury, że naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy, musi być osadzona w realiach faktycznych sprawy. Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty nie uzasadnia uchylenia uchwały. Działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, czyli rzeczy objętej współwłasnością, a zatem interesy poszczególnych właścicieli powinny być zawsze oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych właścicieli. Dla uchylenia uchwały musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.
W związku z tym sąd przyjął, że uchwała nie zmierzała do pokrzywdzenia powódki, lecz jej celem było umożliwienie pozostałym właścicielom lokali korzystania z instalacji gazowej, ponieważ gaz służył nie tylko do celów kuchennych, ale także do ogrzewania mieszkań, a jego brak sparaliżował życie mieszkańców, co stawało się szczególnie istotne wobec nadchodzącej zimy.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 28 grudnia 2023 r., sygn. akt I ACa 1677/23 (opublikowany 18 czerwca 2025 r.)
Oprac. PB